Denne guiden tar deg gjennom hele prosessen steg for steg.
Få orden på økonomien først
Før du begynner å se på boliger, må du vite hva du har råd til. Start med å få et finansieringsbevis fra banken. Dette dokumentet viser hvor mye banken er villig til å låne deg, og du trenger det for å kunne legge inn bud.
Banken vurderer flere ting når de behandler lånesøknaden din:
- Inntekten din (og eventuell samboers inntekt)
- Eksisterende gjeld som studielån eller billån
- Egenkapital du har spart opp
- Felleskostnader og eventuell fellesgjeld på boligen
Tommelfingerregelen er at du kan låne omtrent fem ganger brutto årsinntekt, men dette varierer fra bank til bank. Med 500.000 i årsinntekt kan du altså regne med å få låne rundt 2,5 millioner.
Egenkapital – hvor mye trenger du?
Fra 1. januar 2025 er hovedregelen 10% egenkapital av boligens kjøpesum (tidligere 15%). Skal du kjøpe en leilighet til 3 millioner, trenger du 300.000 kroner i egenkapital – 150.000 kroner mindre enn før regelendringen.
BSU-kontoen din teller som egenkapital, det samme gjør arv, gave fra foreldre, eller andre oppsparte midler. Noen banker godtar også at foreldre stiller sikkerhet i sin egen bolig.
Vær oppmerksom på at du også trenger penger til omkostninger utover selve kjøpesummen. For selveierboliger kommer dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen, pluss tinglysingsgebyr og eventuelle eierskiftekostnader. Regn med rundt 3-4% i tilleggskostnader.
Borettslag eller selveier?
Som førstegangskjøper ender mange opp med å kjøpe i borettslag, og det er det gode grunner til.
I et borettslag slipper du dokumentavgiften på 2,5%, noe som kan spare deg for 50-100.000 kroner. Prisen på andelen er også ofte lavere enn tilsvarende selveier, fordi deler av boligens verdi ligger i fellesgjelden som borettslaget har.
Men fellesgjeld er penger du uansett må betale ned, bare gjennom felleskostnadene i stedet for gjennom egen nedbetaling. Husk å legge sammen pris og fellesgjeld når du sammenligner boliger.
Selveier gir deg mer frihet – du kan leie ut lettere og har færre begrensninger på hva du kan gjøre med boligen. Men du betaler dokumentavgift og har ofte en høyere inngangssum.
Visning og research
Når du har finansieringen på plass, begynner den morsomme delen: å lete etter boliger. Finn.no er hovedkanalen for boligsalg i Norge, og der kan du sette opp varsler basert på område, pris og størrelse. Lurer du på om du bør vente eller kjøpe nå? Les vår guide om beste tid å kjøpe bolig.
På visning er det lett å la seg blende av fin innredning og god stemning. Prøv å se forbi møblene og fokuser på det som faktisk betyr noe:
- Tilstanden på bad og kjøkken (dyrt å pusse opp)
- Vinduer og fasade
- Fellesarealer og oppgang
- Støynivå fra trafikk eller naboer
- Lysforhold til ulike tider av døgnet
Les tilstandsrapporten grundig før visning. Den inneholder takstmannens vurdering av boligens tekniske tilstand, med TG-grader fra 0 til 3 der TG3 er mest alvorlig. Avvik med TG3 kan bety store utbedringskostnader.
Salgsoppgaven inneholder også viktig informasjon om fellesgjeld, felleskostnader, vedlikeholdsplaner og eventuelle begrensninger på boligen.
Budrunden
Budrunder kan være nervepirrende, spesielt første gang. Les vår komplette guide til budrunden for flere strategier. Her er noen tips:
Sett et maksbudsjett på forhånd og hold deg til det. Det er lett å la seg rive med i kampens hete, men du skal bo med økonomien i mange år.
Start ikke for lavt hvis du virkelig vil ha boligen. Et bud langt under prisantydning kan virke useriøst og gjøre at selger prioriterer andre budgivere.
Hold deg oppdatert på budrunden via megler. Du har krav på å få vite om andre bud, og du kan be om å bli varslet hvis noen overbyr deg.
Akseptfristen på bud er minimum 30 minutter i ordinære budrunder. Ikke la deg presse til å ta raske beslutninger.
Fra aksept til overtakelse
Gratulerer, budet ditt ble akseptert! Men du er ikke i mål helt ennå.
Innen kort tid etter aksept skal du signere kjøpekontrakten. Les den nøye og sjekk at alle detaljer stemmer med det dere har avtalt.
Du må også sørge for at finansieringen formaliseres med banken og at forsikringen er på plass fra overtakelsesdato.
På selve overtakelsen går du gjennom boligen sammen med selger og megler. Sjekk at alt som skulle følge med er der, og noter eventuelle avvik i overtakelsesprotokollen. Ta gjerne med noen som kan hjelpe deg å se ting du kanskje overser.
Etter overtakelsen får du nøklene, og boligen er din. Husk å melde flytting og sette opp strøm- og internettavtaler.
Fallgruver å unngå
Noen tabber går igjen blant førstegangskjøpere:
- Å glemme bufferen. Ikke bruk hele egenkapitalen på kjøpet. Du trenger penger til uforutsette utgifter, og det dukker alltid opp noe.
- Å undervurdere felleskostnadene. Høye felleskostnader spiser av budsjettet hver måned. En billig leilighet med 8000 kroner i måneden i felleskostnader kan fort bli dyrere enn en dyrere bolig med lave kostnader.
- Å stole blindt på prospektbilder. Bilder lyver, og styling kan skjule mye. Gå alltid på visning og helst flere ganger til ulike tidspunkt.
- Å hoppe over tilstandsrapporten. Denne rapporten kan spare deg for dyre overraskelser. Les den grundig og spør megler om ting du ikke forstår. Se vår guide til tilstandsrapporten for hjelp til å tolke den.