Denne guiden gir deg alt du trenger for å forberede deg skikkelig før du går på visning.
Hvorfor forberedelse er så viktig
Fra våre analyser av tusenvis av salgsoppgaver ser vi det samme mønsteret: Mange gjør feilen å møte opp på visning uten å ha lest dokumentene. De ser på kjøkkenet, kjenner på stemningen, og bestemmer seg for å by – uten å vite at taket må skiftes om fem år eller at fellesgjelden er på 800 000 kroner.
Grundig forberedelse gir deg:
- Bedre grunnlag for å vurdere om prisen er riktig
- Konkrete spørsmål som avdekker skjulte problemer
- Trygghet i budrunden fordi du vet hva du byr på
- Mulighet til å oppdage røde flagg før det er for sent
1. Ha finansieringen i orden
Før du begynner å se på boliger, bør du vite hva du har råd til.
Skaff finansieringsbevis
Et finansieringsbevis fra banken bekrefter hvor mye du kan låne. Ifølge utlånsforskriften kan du maksimalt låne fem ganger brutto årsinntekt, og du må ha minst 10% egenkapital. Finansieringsbeviset er viktig av flere grunner:
- Du vet din øvre prisgrense og slipper å forelske deg i boliger du ikke har råd til
- Selger og megler ser at du er en seriøs kjøper
- Du kan handle raskt hvis budrunden starter – uten å måtte vente på bankgodkjenning
Tips: Finansieringsbeviset sier hva du kan låne, ikke hva du bør låne. Husk å ta høyde for omkostninger ved boligkjøp i tillegg til selve kjøpesummen.
Kjenn din smertegrense
Før du går på visning, bestem deg for en makssum du er villig til å by. Skriv den ned. Når budrunden starter og adrenalinet pumper, er det lett å la seg rive med. En forhåndsbestemt grense beskytter deg mot deg selv.
2. Les dokumentene grundig
Dette er den viktigste forberedelsen du kan gjøre. Alt du trenger å vite om boligen står i dokumentene – hvis du tar deg tid til å lese dem.
Salgsoppgaven
Salgsoppgaven er meglers presentasjon av boligen og inneholder:
- Prisantydning og totalpris
- Informasjon om boligen (areal, byggeår, eierform)
- Vedlegg som tilstandsrapport, plantegninger, og vedtekter
Les hele salgsoppgaven, ikke bare de første sidene. Viktig informasjon gjemmer seg ofte i vedleggene.
Tilstandsrapporten
Tilstandsrapporten er en teknisk vurdering av boligens tilstand, utført av en takstmann. Her finner du:
- TG-grader (tilstandsgrader) fra 0-3 på ulike bygningsdeler
- Beskrivelse av avvik og anbefalte tiltak
- Anslag på utbedringskostnader
TG2 og TG3 betyr at noe må utbedres. Les disse punktene nøye og finn ut hva utbedring vil koste. Et bad med TG3 kan bety 200 000-400 000 kroner i oppussing. Ifølge avhendingsloven fra 2022 kan du ikke klage på forhold som var beskrevet i tilstandsrapporten – derfor er det kritisk å lese den før du byr.
For borettslag og sameier
Kjøper du i borettslag eller sameie? Da må du også sjekke:
- Fellesgjeld og felleskostnader – Les vår guide om fellesgjeld
- Vedtekter – Regler for dyrehold, utleie, osv.
- Årsberetning og regnskap – Hvordan er økonomien i borettslaget?
- Planlagte vedlikeholdsprosjekter – Kommer det fasaderehabiltering som dobler felleskostnadene?
Bruk Visning.ai for raskere research
Har du ikke tid til å lese hundrevis av sider? Visning.ai analyserer salgsoppgaven og gir deg:
- En oppsummering av de viktigste funnene
- Oversikt over risikoer og kostnader
- Forslag til spørsmål du bør stille på visning
Det tar under ett minutt – og kan spare deg for timer med dokumentlesing og potensielt hundretusener i uforutsette kostnader.
3. Research området
Boligen er mer enn fire vegger. Området du flytter til påvirker hverdagen din i årevis.
Sjekk prisnivå og sammenlignbare salg
Før du går på visning, finn ut om prisantydningen er realistisk:
- Finn.no – Se på solgte boliger i samme område
- Eiendomsverdi.no – Detaljert prisstatistikk
- SSB boligprisindeks – Generell prisutvikling
Sammenlign med boliger av lignende størrelse, standard og beliggenhet. Hvis prisantydningen virker høy sammenlignet med nylig solgte boliger, bør du stille spørsmål.
Undersøk nabolaget
- Google Maps / Street View – Se hvordan området ser ut
- Kommunens kartportal – Planlagte byggeprosjekter, reguleringsplaner
- Støysonekart – Ligger boligen i støysone fra vei eller flytrafikk?
Praktiske forhold
Tenk gjennom hverdagen din:
- Hvor lang er reiseveien til jobb?
- Er det kollektivtilbud i nærheten?
- Hvor er nærmeste barnehage, skole, dagligvarebutikk?
- Hvordan er parkeringsforholdene?
4. Forbered spørsmålene dine
Visningen er din mulighet til å få svar på det som ikke står i dokumentene. Men med begrenset tid må du prioritere.
Spørsmål basert på dokumentene
Hvis du har lest tilstandsrapporten og funnet TG2 eller TG3, noter spørsmål om disse:
- "Tilstandsrapporten nevner fukt i kjeller. Kan du fortelle mer om dette?"
- "Det står at badet bør påregnes oppgradert. Har dere fått pristilbud?"
- "Jeg ser det mangler samsvarserklæring for det elektriske arbeidet. Vet dere hvorfor?"
Generelle spørsmål du alltid bør stille
- "Hvorfor selger dere?"
- "Hvor lenge har dere bodd her?"
- "Har det vært vannskader eller fuktproblemer?"
- "Hvordan er naboforholdet?"
- "Er det planlagt vedlikehold som vil øke felleskostnadene?"
For en komplett liste, se vår guide om spørsmål å stille på visning.
5. Praktiske forberedelser
Hva du bør ta med
- Telefon – For bilder, notater, og tilgang til dokumentene
- Liste med spørsmål – Skriv dem ned så du ikke glemmer
- Målebånd – Hvis du vil sjekke om møbler får plass
- Salgsoppgaven – Ha den tilgjengelig digitalt for å sjekke detaljer
Planlegg tidspunktet
- Kom tidlig – Du får mer ro og oppmerksomhet fra megler
- Eller kom sent – Færre folk, mer tid til spørsmål
- Unngå rushtiden – Midt i visningsperioden er det ofte trangt
Vurder privatvisning
Hvis du er seriøst interessert, kan du be megler om en privat visning. Da får du:
- Mer tid til å inspisere boligen
- Mulighet til å stille spørsmål i ro og mak
- Sjanse til å se boligen på et annet tidspunkt (f.eks. kveldssol vs. dagslys)
6. Mental forberedelse
Ikke la følelsene ta overhånd
Det er lett å forelske seg i en bolig på visning. Lyset faller fint inn, selger har stylet hjemmet perfekt, og du ser for deg livet ditt der.
Men husk: Du kjøper en bygning med teknisk tilstand, ikke bare en følelse. Dokumentene forteller sannheten om hva du faktisk kjøper.
Vær klar til å si nei
FOMO (fear of missing out) er reell i boligmarkedet. Men det kommer alltid flere boliger. Hvis noe føles feil – prisen er for høy, tilstanden er for dårlig, eller du bare ikke er sikker – er det helt greit å gå videre.
Les mer om budstrategier i vår budrunde-guide.
Komplett sjekkliste før visning
Basert på hva vi ser fungerer best blant boligkjøpere som bruker Visning.ai, har vi laget denne sjekklisten:
Økonomi
- ☐ Finansieringsbevis er på plass
- ☐ Jeg vet min maksimale budsum
- ☐ Jeg har regnet på totalkostnader (omkostninger inkludert)
Dokumenter
- ☐ Salgsoppgave er lest
- ☐ Tilstandsrapport er gjennomgått
- ☐ TG2/TG3-punkter er notert
- ☐ Fellesgjeld og felleskostnader er sjekket (borettslag/sameie)
- ☐ Vedtekter og årsberetning er lest (borettslag/sameie)
Research
- ☐ Prishistorikk og sammenlignbare salg er sjekket
- ☐ Området er researched (støy, planer, transport)
- ☐ Praktiske forhold er vurdert (avstand til jobb, butikker, osv.)
Forberedelse
- ☐ Spørsmål er skrevet ned
- ☐ Telefon er ladet
- ☐ Jeg vet når jeg skal komme og hvor visningen er
Få hjelp med forberedelsene
Har du lite tid? Visning.ai gjør forarbeidet for deg. Lim inn FINN-lenken, og få:
- Oppsummering av de viktigste punktene i salgsoppgaven
- Risikoanalyse med kostnadsvurderinger
- Skreddersydde spørsmål basert på akkurat denne boligen
Det tar under ett minutt – og gir deg et solid utgangspunkt før visningen.