Endringene i 2022
Før 2022 kunne selgere selge bolig «som den er». Dette betydde at kjøperen i stor grad aksepterte boligen med alle feil og mangler, og kun kunne klage på feil som selger aktivt hadde skjult eller gitt feil opplysninger om.
Dette endret seg 1. januar 2022. Nå kan ikke private selgere bruke «som den er»-forbehold lenger. Til gjengjeld har kjøperen fått en skjerpet undersøkelsesplikt: Du kan ikke klage på feil som var dokumentert i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten. Begrunnelsen er at begge parter skal være ærlige og grundige – selger må dokumentere alt, og kjøper må lese dokumentene.
I praksis betyr dette at tilstandsrapporten har fått mye større betydning enn før. Den definerer hva du «burde visst om» da du kjøpte.
Undersøkelsesplikten
Som kjøper har du plikt til å sette deg inn i all informasjon som er gitt om boligen. Det inkluderer tilstandsrapporten – alle sider av den, ikke bare sammendraget – salgsoppgaven med alle vedlegg, og selgers egenerklæring. Du forventes også å stille spørsmål om ting du lurer på, og å undersøke boligen på visning.
Konsekvensen av undersøkelsesplikten er at du ikke kan klage på feil som var beskrevet i dokumentene, som var synlige på visning, eller som du fikk muntlig beskjed om. Hvis tilstandsrapporten sier at badet har feil fall mot sluk (TG2), kan du ikke klage på dette etterpå – du visste om det da du kjøpte.
Opplysningsplikten
Selger har på sin side plikt til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for kjøpet. Det inkluderer kjente feil og mangler, tidligere skader og reparasjoner, fuktproblemer, konflikter med naboer, og planer for utbygging i området.
Selger fyller ut en egenerklæring der de svarer på standardiserte spørsmål om boligen: Har det vært vannskader? Er det utført arbeider uten byggesøknad? Kjenner du til feil ved det elektriske? Feil eller tilbakeholdt informasjon i egenerklæringen kan gi grunnlag for reklamasjon, selv om feilen ikke var synlig.
Hva er en mangel?
En bolig har en mangel i lovens forstand hvis den ikke samsvarer med det partene avtalte, ikke oppfyller offentlige krav som gjaldt da den ble bygget, eller hvis selger har gitt feil opplysninger eller unnlatt å opplyse om noe vesentlig.
For eksempel: Hvis selger opplyste at taket ble lagt om i 2015, men det faktisk ble lagt i 2005, er det en mangel. Eller hvis selger visste om betydelig fukt i kjelleren men ikke sa noe – da har boligen en mangel selv om fukten ikke var synlig.
Reklamasjon og frister
Oppdager du en feil som ikke var dokumentert, må du reklamere innen rimelig tid. I praksis betyr det noen uker, kanskje et par måneder – ikke et halvt år. Den absolutte fristen er fem år etter overtakelse.
Dokumenter feilen grundig med bilder, få gjerne en fagkyndig vurdering, og send skriftlig reklamasjon til selger eller eierskifteforsikringen. Forklar hva du har funnet, når du fant det, og hva du krever.
Vær oppmerksom på at det finnes beløpsgrenser. Mangelen må overstige 10 000 kroner for at du skal kunne kreve noe, og du må selv dekke en egenandel på 10 000 kroner. En feil som koster 25 000 å utbedre gir deg altså rett til å kreve 15 000.
Hva kan du kreve?
Ved en mangel kan du kreve prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene. I sjeldne tilfeller kan du kreve heving – at kjøpet gjøres om – men det krever et vesentlig kontraktsbrudd. Du kan også ha krav på erstatning for økonomisk tap utover selve mangelen, for eksempel utgifter til midlertidig bolig hvis du må flytte ut mens noe repareres.
TG-gradenes betydning
Tilstandsrapportens TG-grader har juridisk betydning. TG0 og TG1 indikerer at forventet tilstand er god. TG2 betyr at du er varslet om et avvik. TG3 betyr at du er varslet om et alvorlig avvik.
Det viktige juridiske poenget er at du normalt ikke kan kreve erstatning for noe som er markert TG2 eller TG3 – fordi du var varslet. Derfor er det avgjørende å forstå hva tilstandsrapporten faktisk sier før du kjøper.
Vanlige misforståelser
Mange tror at de kan klage i fem år, men det stemmer bare delvis. Du må klage innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen – fem år er bare den absolutte yttergrensen. Andre tror at det spiller en rolle om selger visste om feilen eller ikke, men det avgjørende er om feilen var dokumentert. Var den det, kan du ikke klage – uansett om selger visste eller ikke.
Noen mener at eiendomsmegleren «garanterte» at boligen var i god stand, men megler har ikke ansvar for boligens tilstand – kun for å formidle informasjonen selger gir.
La AI-en lese dokumentene for deg
Usikker på hva TG-gradene betyr eller hva du burde reagere på? Analyser salgsoppgaven med Visning.ai og få en forståelig oversikt over risikoene – før du legger inn bud.