Hva er undersøkelsesplikt?
Undersøkelsesplikten er en juridisk plikt til å undersøke det du kjøper. I praksis betyr det at du må lese tilstandsrapporten, salgsoppgaven og annen dokumentasjon som følger med boligen.
Poenget er enkelt: Hvis noe er beskrevet i dokumentene, kan du ikke klage på det etterpå. Du anses for å ha kjent til informasjonen, uavhengig av om du faktisk leste den.
Før 2022 var reglene mildere. Da kunne kjøper i noen tilfeller reklamere selv om feilen var nevnt i prospektet, spesielt hvis informasjonen var gjemt bort eller uklart formulert. Den muligheten er nå langt på vei borte.
Lovendringen i 2022
Fra 1. januar 2022 trådte nye regler i avhendingsloven i kraft. Endringene var omfattende:
For selger ble det innført krav om å legge ved tilstandsrapport utarbeidet av en bygningssakkyndig. Rapporten skal følge en standardisert mal og gi kjøper et godt bilde av boligens tekniske tilstand.
For kjøper ble undersøkelsesplikten skjerpet. Du må nå aktivt sette deg inn i all tilgjengelig informasjon. Ting som står i tilstandsrapporten – selv på side 47 i teknisk språk – regnes som kjent for deg.
Tanken bak endringene var å redusere konflikter etter boligkjøp. Når begge parter har bedre informasjon, blir det færre overraskelser og færre rettssaker.
Hva må du konkret gjøre?
Din undersøkelsesplikt innebærer at du bør:
- Lese hele tilstandsrapporten grundig, ikke bare sammendraget
- Gå gjennom salgsoppgaven og alle vedlegg
- Stille spørsmål på visning om ting du ikke forstår
- Undersøke boligen fysisk – se deg rundt, sjekk bad, kjeller, loft
- Be om tilleggsinformasjon hvis noe er uklart
Du trenger ikke være fagperson for å oppfylle plikten. Men du må gjøre en aktiv innsats for å forstå hva du kjøper.
Tilstandsrapporten er nøkkelen
Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet du må lese. Den inneholder takstmannens vurdering av boligens tekniske tilstand, med TG-grader fra 0 til 3.
Hver bygningsdel vurderes og får en tilstandsgrad:
- TG0: Ingen avvik
- TG1: Mindre avvik, normal slitasje
- TG2: Vesentlige avvik som bør utbedres
- TG3: Alvorlige avvik som må utbedres
Hvis rapporten sier at badet har TG3 på grunn av fuktskader, kan du ikke klage på fuktskadene etter overtakelse. Du visste om dem – eller burde ha visst.
Les også tekstbeskrivelsene, ikke bare tallene. Der står det ofte viktig informasjon om hva avviket innebærer og hva det kan koste å utbedre.
Hva skjer hvis du ikke undersøker?
Hvis du ikke oppfyller undersøkelsesplikten, kan du tape retten til å reklamere. Selger kan avvise kravet ditt med henvisning til at feilen var kjent eller burde vært oppdaget.
Et eksempel: Du kjøper en leilighet uten å lese tilstandsrapporten. Etter overtakelse oppdager du fukt i badet og vil reklamere. Men i rapporten sto det tydelig at badet hadde TG2 på fukt. Selger kan da si at du burde ha visst om dette og nekte å kompensere.
Det samme gjelder ting du burde ha sett på visning. Hvis vinduet i stua er synlig skadet og du ikke stilte spørsmål om det, kan det være vanskelig å klage etterpå.
Grenser for undersøkelsesplikten
Undersøkelsesplikten har likevel grenser. Du trenger ikke rive opp gulv eller åpne vegger. Du skal undersøke det som er rimelig tilgjengelig for en vanlig kjøper.
Skjulte feil som verken du eller takstmannen kunne oppdaget, kan du fortsatt reklamere på – forutsatt at selger heller ikke kjente til dem. Det er forskjell på det som sto i rapporten og det som var helt skjult. Les mer om dette i vår guide om skjulte feil og mangler.
Hvis selger bevisst har holdt tilbake informasjon eller gitt uriktige opplysninger, gjelder egne regler. Da kan du ha krav på prisavslag eller erstatning selv om du "burde" ha undersøkt mer.
Slik beskytter du deg
Den beste beskyttelsen er å gjøre jobben skikkelig før du byr:
Les tilstandsrapporten fra perm til perm. Bruk god tid og noter ting du ikke forstår. Spør megler eller takstmann hvis noe er uklart.
Gå på visning med åpne øyne. Se etter tegn på fukt, råte, skader. Sjekk kjeller og loft hvis du har tilgang. Lytt etter lyder fra naboer og trafikk.
Still spørsmål. Ikke vær redd for å virke pirkete. Det er bedre å spørre én gang for mye enn å angre etterpå.
Ta med en venn eller fagperson som kan se ting du overser. Fire øyne ser mer enn to.
Vurder boligkjøperforsikring. Den dekker advokathjelp hvis du likevel havner i tvist med selger.
Bruk AI til å analysere dokumentene
Tilstandsrapporter og salgsoppgaver kan være lange og tunge å lese. Mange hopper over detaljer fordi det er kjedelig eller vanskelig å forstå.
AI-verktøy som Visning.ai kan hjelpe deg med å analysere dokumentene. Du laster opp salgsoppgaven, og AI-en oppsummerer de viktigste funnene, risikoene du bør være obs på, og spørsmål du bør stille på visning.
Det erstatter ikke at du leser selv, men det gir deg et godt utgangspunkt og sikrer at du ikke overser noe viktig.