Etter endringene i avhendingsloven i 2022 har tilstandsrapporten fått enda større betydning. Selger kan ikke lenger selge bolig «som den er», og du som kjøper forventes å ha satt deg inn i rapporten. Det du visste eller burde visst fra tilstandsrapporten, kan du ikke kreve erstatning for senere. Les mer om dette i vår guide om undersøkelsesplikten.
Hva koster en tilstandsrapport?
Prisen varierer basert på boligtype og størrelse. For en leilighet betaler selger typisk 8 000–15 000 kroner, for et rekkehus 12 000–20 000 kroner, og for en enebolig 15 000–25 000 kroner. Store eneboliger kan koste opp mot 35 000 kroner. Prisene inkluderer befaring, rapport og arealmåling, mens tilleggsundersøkelser som radonmåling kommer i tillegg.
Det er alltid selger som bestiller og betaler. Som kjøper får du tilgang til rapporten gratis gjennom salgsoppgaven.
| Boligtype | Typisk pris |
|---|---|
| Leilighet | 8 000 – 15 000 kr |
| Rekkehus | 12 000 – 20 000 kr |
| Enebolig | 15 000 – 25 000 kr |
Tilstandsrapport, boligsalgsrapport og verditakst
Mange blander disse begrepene. Tilstandsrapporten fokuserer på teknisk tilstand med TG-grader og avviksbeskrivelser. Boligsalgsrapporten inneholder det samme, pluss en verdivurdering. Verditaksten er primært en vurdering av markedsverdi med mindre teknisk detalj.
De fleste salgsoppgaver inneholder i dag enten tilstandsrapport eller boligsalgsrapport. Verditakst brukes oftere ved refinansiering eller arv.
NS 3600: Standarden bak rapporten
Tilstandsrapporter følger Norsk Standard 3600 (NS 3600), som sikrer at alle boliger vurderes etter samme kriterier. Standarden definerer hvilke bygningsdeler som skal inspiseres, hvordan tilstandsgrader skal settes, og hva som kreves av dokumentasjon.
Etter forskriften fra 2022 er kravene blitt strengere. Takstmannen må nå flytte møbler ved behov, bore hull og stikke i treverk, dokumentere med foto, og gi kostnadsanslag for TG3-avvik.
Tilstandsgradene forklart
TG0 er beste karakter og betyr at bygningsdelen er i tilnærmet perfekt stand – som ny eller nylig oppgradert. Et nytt bad under fem år gammelt får typisk TG0.
TG1 betyr normal slitasje og aldring. Bygningsdelen fungerer som den skal, men er ikke ny. Vinduer som fungerer fint men er eldre får TG1. Merk at bygningsdeler som egentlig skulle hatt TG0, men mangler dokumentasjon, også får TG1.
TG2 krever oppmerksomhet. Graden kan bety to ting: enten at bygningsdelen nærmer seg forventet levetid (et tak som er 25 år gammelt), eller at det finnes konkret avvik fra standard (feil fall på badegulv). Les alltid beskrivelsen nøye for å forstå om det er alder eller faktisk feil som utløser TG2.
TG3 er alvorlig og krever umiddelbar oppmerksomhet. Eksempler inkluderer aktiv vannlekkasje, råte i bærende konstruksjoner, eller farlig elektrisk anlegg. For TG3-avvik skal takstmannen gi et kostnadsanslag på utbedring. Få gjerne faglig vurdering før du byr på en bolig med TG3.
TG3: Hva betyr det i praksis?
TG3 er den mest alvorlige tilstandsgraden og signaliserer at noe må utbedres. Når du ser TG3 i en tilstandsrapport, bør alarmklokkene ringe – men det betyr ikke nødvendigvis at du skal droppe boligen.
Vanlige TG3-avvik
De hyppigste årsakene til TG3:
- Fukt på bad – manglende membran, feil fall, lekkasje ved sluk eller rør
- Råte i treverk – vinduer, kledning, bjelker, terrasse
- Drenering som ikke fungerer – fukt i kjeller, setningsskader
- El-anlegg – utdatert sikringsskap, manglende jordfeil, ulovlig arbeid
- Tak – lekkasjer, råte i takkonstruksjon
Hva koster det å utbedre TG3?
Takstmannen skal gi et kostnadsanslag for TG3-avvik, men dette er grove estimater. Her er typiske kostnadsrammer:
| TG3-avvik | Typisk kostnad |
|---|---|
| Bad (totalrenovering) | 150 000 – 400 000 kr |
| Drenering rundt hus | 200 000 – 500 000 kr |
| Taklegging (enebolig) | 150 000 – 350 000 kr |
| Råte i vinduer (bytte) | 15 000 – 40 000 kr per vindu |
| El-anlegg (oppgradering) | 50 000 – 150 000 kr |
Innhent alltid egne tilbud fra håndverkere før du baserer budet på takstmannens estimat. Anslagene i rapporten kan være både for lave og for høye.
Skal du by på bolig med TG3?
TG3 er ikke automatisk et rødt flagg. Mange boliger med TG3 er gode kjøp hvis du:
- Forstår hva avviket faktisk innebærer – les beskrivelsen nøye
- Vet hva utbedring vil koste – innhent pristilbud
- Justerer budet deretter – trekk fra utbedringskostnaden
- Har buffer til uforutsette utgifter – det dukker ofte opp mer
Vær mer forsiktig med TG3 på:
- Bærende konstruksjoner (grunnmur, bjelkelag)
- Flere TG3 på samme bolig
- TG3 der omfanget er usikkert
Et gammelt bad med TG3 kan være helt uproblematisk å kjøpe – du vet at du må pusse opp, og kan prise det inn. TG3 på grunnmur med ukjent omfang er mer risikabelt. Les mer om hvordan du håndterer dette i vår guide om skjulte feil og mangler.
Nye arealbegreper fra 2024
I 2024 kom nye regler for arealmåling. De gamle begrepene P-rom og S-rom er borte. Nå brukes BRA-i (internt bruksareal) for alt innvendig areal, BRA-e for balkong og terrasse, og BRA-b for innglasset balkong. Det skilles ikke lenger mellom oppholdsrom og lagerrom – kjellerbod og soverom teller likt.
Kritiske områder i rapporten
Våtrom
Fuktskader er den vanligste årsaken til boligtvister. Takstmannen sjekker membran, fall mot sluk, overgang mellom gulv og vegg, rør og ventilasjon. Et bad har typisk 15–25 års levetid før det bør rehabiliteres. Spør alltid om når badet sist ble renovert og om arbeidet ble utført av fagfolk.
Tak og taktekking
Taklekkasjer kan gi omfattende følgeskader. Takstmannen vurderer taktekkingens tilstand og alder, beslag, takrenner og loftet. Takstein holder typisk 30–50 år, takpapp 15–25 år.
Drenering og grunnmur
Dårlig drenering fører til fukt i kjeller. Takstmannen sjekker dreneringsforhold, grunnmur, fuktnivå og terrengfall. Drenering bør skiftes etter 25–40 år. Spør om dreneringen er original eller har blitt fornyet.
Elektrisk anlegg
Feil på el-anlegg kan være brannfarlig. Rapporten vurderer sikringsskap og synlige installasjoner. Se etter samsvarserklæring for elektrisk arbeid – mangler denne, kan arbeidet være utført ulovlig eller udokumentert.
Slik leser du rapporten effektivt
Tilstandsrapporten bør leses før du går på visning, ikke etter. Se vår komplette sjekkliste for forberedelser før visning for en oversikt over alt du bør gjøre i forkant.
Start med sammendraget som gir oversikt over hovedfunnene. Finn deretter tabellen med alle TG-grader og noter deg alle TG2 og TG3. For hvert avvik, les detaljene: Hva er observert? Er det alder eller faktisk avvik? Hva anbefaler takstmannen?
Vær også obs på områder som ikke kunne inspiseres – de representerer ukjent risiko. Sjekk om det finnes samsvarserklæringer for el-arbeid, dokumentasjon på våtromsarbeid, og ferdigattester for tilbygg. Bruk gjerne funnene til å lage spørsmål du kan stille på visning.
En bolig med noen TG2 på grunn av alder er helt normalt for eldre boliger. Flere TG2 med faktiske avvik, eller TG3-avvik, bør derimot få deg til å tenke deg om – og eventuelt justere budet.
Vanlige misforståelser
- «TG1 betyr at alt er bra» – nei, TG1 betyr normal slitasje med fremtidig vedlikeholdsbehov.
- «Takstmannen finner alt» – nei, rapporten er basert på visuell inspeksjon og skjulte feil kan fortsatt finnes.
- «Nyere bolig betyr ingen problemer» – selv nye boliger kan ha byggefeil som viser seg først etter noen år.
- «Kostnadsanslagene er nøyaktige» – de er grove estimater, så innhent egne tilbud for TG3-avvik.
Få tilstandsrapporten forklart på sekunder
Sliter du med å tolke tilstandsrapporten? La Visning.ai analysere den for deg. Du får en forståelig oversikt over alle avvik og risikoer, med kostnadsestimater og spørsmål du bør stille på visning.