Hva er en salgsoppgave?
En salgsoppgave er meglers komplette dokumentasjon av en bolig til salgs. Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund består den typisk av tre deler:
- Den selgende delen – Pene bilder og beskrivelse av boligen
- Lovpålagte opplysninger – Kommunale avgifter, reguleringsplaner, tinglyste heftelser
- Frivillige tillegg – Tilstandsrapport, boligsalgsrapport, takst
Salgsoppgaven er grunnlaget for kjøpsbeslutningen din, sammen med visningen. En typisk salgsoppgave er på 50-150 sider.
Hvordan få tak i salgsoppgave?
Du kan få tak i salgsoppgaven på flere måter:
1. Registrer deg for visning på FINN.no
Når du registrerer deg for visning, får du automatisk tilsendt salgsoppgaven på e-post.
2. Be megler om å sende den
Kontakt megleren direkte og be om å få prospektet tilsendt. De fleste meglere sender PDF på e-post.
3. Last ned fra meglers hjemmeside
Mange meglere har salgsoppgaven tilgjengelig for nedlasting på sin egen nettside.
Viktig: Salgsoppgaven skal være tilgjengelig før visningen, slik at du kan forberede deg.
Hva inneholder en salgsoppgave?
Tilstandsrapport
Tilstandsrapporten er den tekniske vurderingen av boligen, utarbeidet av en takstmann. Den inneholder:
- TG-grader (TG0-TG3) for alle bygningsdeler
- Beskrivelse av avvik og anbefalinger
- Bilder av problemområder
- Levetidsvurderinger
Les mer i vår guide til tilstandsrapporten.
Selgers egenerklæring
Egenerklæringsskjemaet er selgers egne opplysninger om boligen:
- Kjente feil og mangler
- Utførte arbeider og oppgraderinger
- Tidligere skader og utbedringer
- Forhold selger kjenner til
Tips: Sammenlign egenerklæringen med tilstandsrapporten. Uoverensstemmelser kan avsløre skjulte problemer.
Plantegninger og arealmåling
- Tegninger av alle etasjer
- Arealmåling etter nye BRA-regler (fra 2024)
- Romfordeling og takhøyder
Energiattest
- Energimerke fra A (best) til G (dårligst)
- Oppvarmingskarakter
- Anbefalte energitiltak
Økonomisk informasjon
| Opplysning | Hva det betyr |
|---|---|
| Prisantydning | Meglers vurdering av markedsverdi |
| Totalpris | Prisantydning + omkostninger |
| Fellesgjeld | Din andel av borettslagets/sameiets lån |
| Felleskostnader | Månedlig beløp til fellesutgifter |
| Dokumentavgift | 2,5% av kjøpesum (ikke for borettslag) |
| Ligningsverdi | Grunnlag for formuesskatt |
Juridiske dokumenter
- Vedtekter – Regler for borettslaget/sameiet
- Husordensregler – Praktiske regler for beboere
- Årsberetning og regnskap – Økonomisk status
- Reguleringsplan – Hva som er tillatt på tomten
- Tinglyste heftelser – Servitutter, panterett
Hvorfor er det så viktig å lese salgsoppgaven?
Ny lov fra 2022: Du kan ikke klage på det du burde visst
Etter endringene i avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar 2022:
- Du kan ikke klage på feil som var beskrevet i salgsoppgaven
- "Som den er"-forbehold gjelder ikke lenger
- Du har utvidet undersøkelsesplikt som kjøper
Eksempel: Hvis tilstandsrapporten nevner "TG2 på rør i våtsone grunnet alder" og rørene lekker to år senere, kan du ikke kreve erstatning. Informasjonen var der – du fanget den bare ikke opp.
Problemet: Folk leser ikke godt nok
Studier viser at de fleste boligkjøpere:
- Bruker bare 15-30 minutter på salgsoppgaven
- Leser kun 20-30% av innholdet
- Overser viktig informasjon på side 87
Slik leser du salgsoppgaven effektivt
Salgsoppgaven bør leses før visningen, ikke etter. Se vår komplette sjekkliste for forberedelser før visning for alt du bør gjøre i forkant.
Start med oppsummeringen i tilstandsrapporten som viser alle TG-grader, og noter alle TG2 og TG3. Gå deretter gjennom egenerklæringen for å se hva selger opplyser om kjente feil, tidligere skader og utførte arbeider.
Fokuser spesielt på de områdene som oftest gir problemer: våtrom (fuktskader er den vanligste reklamasjonsårsaken), tak (dyrt å utbedre, ofte oversett), drenering (kan indikere fuktproblemer), el-anlegg (manglende samsvarserklæring er rødt flagg), og ventilasjon (påvirker inneklima og fuktrisiko).
Les økonomien nøye – hva blir total månedlig kostnad inkludert lån og felleskostnader, er det planlagt vedlikehold som øker felleskostnadene, og hvor stor er fellesgjelden?
Til slutt bør du lage en liste med spørsmål til visningen basert på det du har lest. Se vår guide til spørsmål på visning.
Formuleringer du bør være obs på
Visse formuleringer i salgsoppgaven skjuler ofte problemer:
| Formulering | Hva det ofte betyr |
|---|---|
| "Bør påregnes oppgradert" | Er på slutten av levetiden |
| "Noe slitasje" | Kan være alt fra kosmetisk til strukturelt |
| "Potensial for utvikling" | Ofte dyrt å realisere |
| "Sjarmerende originalstand" | Trenger trolig totalrenovering |
| "Kreativ planløsning" | Upraktisk oppdeling |
Få hjelp til å lese salgsoppgaven
AI-analyse på under 60 sekunder
Sliter du med å lese gjennom 100+ sider? Visning.ai analyserer hele salgsoppgaven automatisk og gir deg:
- Alle risikoer – TG2/TG3 og bekymringsfulle formuleringer
- Høydepunkter – Positive sider ved boligen
- Konkrete spørsmål – Til visningen
- Kostnadsestimater – For utbedring av avvik
Lim inn en FINN-lenke, så får du analysen på under ett minutt. Helt gratis.
Oppsummering
Salgsoppgaven er det viktigste dokumentet ved boligkjøp. Etter loven fra 2022 har du ansvar for å kjenne til det som står der. Les den grundig, fokuser på tilstandsrapport og egenerklæring, og forbered deg godt til visningen. Bruk gjerne vår sjekkliste for boligkjøp for å holde oversikt over hele prosessen.