Boligkjøperforsikring
Boligkjøperforsikring gir deg tilgang til advokathjelp hvis du oppdager feil eller mangler ved boligen etter at du har overtatt. Forsikringen dekker ikke selve utbedringskostnadene – den dekker kostnadene ved å kreve erstatning fra selger.
I praksis betyr dette at du får juridisk rådgivning om rettighetene dine, bistand til å utforme reklamasjon, og hjelp til eventuell rettssak hvis det blir nødvendig. Forsikringsselskapene som tilbyr dette i Norge inkluderer HELP Forsikring (markedsleder), Tryg, If og Protector.
Prisen varierer med boligens verdi. For boliger under 3 millioner betaler du typisk 3 000–4 000 kroner som engangspremie, mens dyrere boliger koster 5 000–8 000 kroner. Forsikringen gjelder vanligvis i fem år fra overtakelse.
Det forsikringen ikke dekker, er feil som var dokumentert i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten. Heller ikke kosmetiske mangler, normal slitasje, eller ting du burde ha oppdaget på visning. Poenget er å beskytte deg mot skjulte feil – ikke mot det du visste om da du kjøpte.
Når er det lurt å ha boligkjøperforsikring?
Behovet avhenger av risikoen. For en ny bolig med grundig dokumentasjon og få TG-avvik er risikoen lav, og forsikringen gir kanskje ikke så mye verdi. Men kjøper du en eldre bolig der tilstandsrapporten har flere TG2 og TG3, der dokumentasjonen er mangelfull, eller der selger ikke har eierskifteforsikring – da kan det være verdt pengene.
Eierskifteforsikring
Eierskifteforsikring er det motsatte: en forsikring som beskytter selger mot krav fra deg som kjøper. Hvis du oppdager feil etter overtakelse og krever prisavslag eller erstatning, er det forsikringsselskapet som håndterer saken på vegne av selger.
For deg som kjøper betyr dette at du har en motpart med betalingsevne hvis noe går galt. Du slipper å bekymre deg for om selger har råd til å betale. Ulempen er at forsikringsselskapet har egne advokater og vil ofte bestride krav – så prosessen kan ta lengre tid.
Eierskifteforsikring koster selger typisk 0,5–1% av salgssummen. For en bolig til 5 millioner utgjør det 25 000–50 000 kroner. Forsikringen gjelder vanligvis i fem år.
Sjekk alltid om selger har eierskifteforsikring – dette står normalt i salgsoppgaven.
Samspillet mellom forsikringene
Forsikringene utfyller hverandre. Hvis selger har eierskifteforsikring og du har boligkjøperforsikring, har begge parter profesjonell bistand ved en eventuell tvist. Du trenger ikke begge, men kombinasjonen gir solid beskyttelse.
| Forsikring | Beskytter | Pris | Dekker |
|---|---|---|---|
| Boligkjøperforsikring | Kjøper | 3–8 000 kr | Advokathjelp |
| Eierskifteforsikring | Selger | 15–70 000 kr | Erstatningskrav |
Avhendingsloven og behovet for forsikring
Etter endringene i avhendingsloven i 2022 har både selgers ansvar og kjøpers undersøkelsesplikt økt. Selger kan ikke lenger selge "som den er" og må dokumentere tilstanden grundig. Samtidig kan du som kjøper ikke klage på feil som var dokumentert – du forventes å ha lest salgsoppgaven.
Denne skjerpingen gjør eierskifteforsikring viktigere for selgere, fordi de risikerer flere krav. For kjøpere betyr det at boligkjøperforsikring kan være nyttig hvis du overser noe i de ofte omfattende dokumentene.
Hvis du oppdager feil
Oppdager du en feil som ikke var dokumentert, bør du handle raskt. Dokumenter feilen med bilder, få gjerne en fagperson til å vurdere omfanget, og kontakt forsikringsselskapet ditt (hvis du har boligkjøperforsikring) for veiledning.
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen – i praksis betyr det noen uker, ikke måneder. Den absolutte fristen er fem år etter overtakelse. Les mer om prisavslag og reklamasjon i vår guide.
Husk at ingen forsikring dekker feil du visste om, feil du burde sett på visning, eller forhold du godkjente i overtakelsesprotokollen.
Rettshjelpsforsikring som alternativ
Mange har rettshjelpsforsikring inkludert i innboforsikringen sin. Denne kan også dekke advokatkostnader ved boligtvister, men har ofte lavere tak og strengere vilkår enn dedikert boligkjøperforsikring. Sjekk hva du allerede har før du kjøper ny forsikring.
Finn skjulte risikoer før du kjøper
Den beste beskyttelsen er å vite hva du kjøper. Analyser salgsoppgaven med Visning.ai og få oversikt over alle TG-avvik, risikoer og spørsmål du bør stille – før du legger inn bud.