Når har du krav på prisavslag?
For å ha krav på prisavslag må boligen ha det som juridisk kalles en "mangel". En mangel foreligger når boligen avviker fra det som var avtalt, eller fra det du med rimelighet kunne forvente.
Etter endringene i avhendingsloven i 2022 har kjøper fått et styrket vern, men også utvidet undersøkelsesplikt. Det betyr at du ikke kan kreve prisavslag for ting som sto beskrevet i salgsoppgaven – selv om du ikke leste den grundig nok.
Du kan ha krav på prisavslag hvis:
- Feilen ikke var omtalt i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten
- Feilen er vesentlig nok til å påvirke boligens verdi
- Du ikke kunne oppdaget feilen ved vanlig undersøkelse før kjøp
- Selger visste om feilen eller burde visst om den
Du har normalt ikke krav hvis:
- Feilen var beskrevet i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten
- Det er snakk om normal slitasje på en eldre bolig
- Du burde oppdaget feilen på visning eller i dokumentene
- Feilen skyldes noe du selv har forårsaket etter overtakelse
Hva utløser rett til prisavslag?
Typiske eksempler på mangler som kan gi rett til prisavslag:
Fukt og vannskader som ikke var opplyst om, for eksempel lekkasje fra tak, fukt i kjeller som fører til muggsoppvekst, eller vanninntrengning gjennom grunnmur.
Elektriske feil som utgjør brannfare eller ikke tilfredsstiller forskriftene, spesielt hvis det ble opplyst at det elektriske anlegget var i orden.
Konstruksjonsfeil som råte i bærende konstruksjoner, setningsskader, eller feil ved fundamentering som ikke var synlige eller opplyst om.
Skadedyr som skjeggkre, stokkmaur eller rotter hvis dette var et kjent problem som ikke ble opplyst.
Feil ved våtrom som ikke tilfredsstiller kravene, manglende membran, eller fuktskader bak fliser.
Arealsvikt hvis boligen er vesentlig mindre enn opplyst. Her kreves normalt et avvik på minst 5-10 prosent.
Hvordan beregnes prisavslaget?
Prisavslaget skal tilsvare den verdireduksjonen mangelen utgjør. I praksis beregnes dette på to måter:
Utbedringskostnad. Den vanligste metoden er å ta utgangspunkt i hva det koster å utbedre feilen. Hvis taket lekker og må repareres for 150 000 kroner, vil prisavslaget normalt ligge rundt dette beløpet.
Forholdsmessig avslag. Alternativt kan prisavslaget beregnes som differansen mellom det du betalte og hva boligen faktisk var verdt med mangelen. Denne metoden brukes særlig når utbedring er uforholdsmessig dyrt eller umulig.
Merk at du som kjøper må tåle et standardfradrag for ting som måtte forventes ut fra boligens alder. Hvis taket på en 30 år gammel bolig må skiftes, kan du ikke kreve prisavslag for hele kostnaden – du må regne med at taket uansett hadde begrenset gjenværende levetid.
Slik går du frem
1. Dokumenter mangelen
Så fort du oppdager en feil, bør du dokumentere den grundig. Ta bilder og video, og noter dato for når du oppdaget problemet. Hvis mulig, få en fagperson til å vurdere omfanget og utbedringskostnaden.
2. Reklamer skriftlig
Send en skriftlig reklamasjon til selger så snart som mulig. Reklamasjonen bør inneholde:
- Beskrivelse av mangelen du har oppdaget
- Når du oppdaget den
- At du forbeholder deg retten til å kreve prisavslag eller annen kompensasjon
- Dokumentasjon (bilder, rapport fra fagperson)
Send reklamasjonen på en måte som kan dokumenteres – e-post eller rekommandert brev.
3. Innhent dokumentasjon
For å underbygge kravet ditt trenger du gjerne:
- Rapport fra takstmann eller annen fagperson
- Tilbud på utbedring fra håndverkere
- Dokumentasjon på at feilen ikke var opplyst i salgsoppgaven
- Eventuelt uttalelse fra bygningssakkyndig
4. Fremsett krav
Når du har dokumentasjonen på plass, fremsetter du et konkret krav om prisavslag. Angi beløpet du krever og gi selger en frist for å svare – typisk 2-4 uker.
5. Kontakt eierskifteforsikringen
Hvis selger hadde eierskifteforsikring (nå ofte kalt boligselgerforsikring), kan du rette kravet direkte til forsikringsselskapet. De vil vurdere kravet og eventuelt tilby et oppgjør.
Viktige frister
Reklamasjonsfrist. Du må reklamere innen "rimelig tid" etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I praksis betyr dette 2-3 måneder. Venter du for lenge, kan du tape kravet.
Absolutt frist. For brukte boliger er den absolutte reklamasjonsfristen 5 år etter overtakelse. Etter dette kan du ikke fremme krav, uansett når du oppdaget mangelen.
Foreldelse. Selve kravet foreldes etter 3 år fra du oppdaget mangelen. Hvis du har reklamert, men ikke fått oppgjør, må du ta rettslige skritt innen denne fristen.
Hvis selger avviser kravet
Det er ikke uvanlig at selger eller eierskifteforsikringen avviser kravet helt eller delvis. Da har du flere muligheter:
Forhandling. Prøv å forhandle frem et forlik. Ofte ender saker med at partene møtes på halvveien.
Forbrukerrådet. De kan gi veiledning og hjelpe med å vurdere saken din.
Finansklagenemnda. Hvis kravet er rettet mot eierskifteforsikringen, kan du klage til Finansklagenemnda. Behandlingen er gratis.
Advokat og domstolene. Ved større krav kan det være aktuelt å engasjere advokat. Har du boligkjøperforsikring, dekker den ofte advokatutgifter.
Tips for å unngå prisavslag-situasjoner
Den beste måten å unngå problemer på er å gjøre grundig forarbeid før kjøpet:
Les tilstandsrapporten nøye. Ikke bare oppsummeringen, men hele dokumentet. Forstå hva de ulike TG-gradene betyr.
Still spørsmål på visning. Spør megler direkte om kjente problemer, vannlekkasjer, fukt, skadedyr, eller andre ting du lurer på.
Ta med fagperson på visning. Vurder å ha med en bygningskyndig på andre gangs visning.
Tips: Du kan bruke Visning.ai til å analysere salgsoppgaven før du kjøper. AI-en går gjennom alle dokumentene og trekker frem risikoer og spørsmål du bør stille – slik at du vet hva du går til før du legger inn bud.
Oppsummering
Prisavslag er en viktig rettighet som beskytter deg som boligkjøper mot skjulte feil og mangler. For å lykkes med et krav må du dokumentere mangelen godt, reklamere i tide, og kunne vise at feilen ikke var noe du kunne forvente eller burde oppdaget før kjøp. Start alltid med dialog med selger eller eierskifteforsikringen, og søk juridisk bistand ved større saker.