Svaret er ja – men terskelen er høy. Heving er det mest drastiske virkemiddelet i kjøpsretten, og domstolene er tilbakeholdne med å godta det. I de fleste tilfeller vil prisavslag eller reparasjon være løsningen.
Når kan du heve et boligkjøp?
For å heve må boligen ha det som kalles en vesentlig mangel. Det holder ikke at taket lekker litt eller at badet er eldre enn du trodde. Mangelen må være så alvorlig at formålet med kjøpet er vesentlig forfeilet.
Domstolene ser på flere ting når de vurderer om en mangel er vesentlig nok til heving:
- Hvor mye vil det koste å utbedre feilen, sammenlignet med kjøpesummen?
- Visste selger om feilen uten å opplyse om den?
- Kunne du ha oppdaget feilen ved vanlig undersøkelse?
- Får du tilstrekkelig kompensasjon gjennom prisavslag i stedet?
Et klassisk eksempel på en mangel som kan gi grunnlag for heving er omfattende råteskader i bærende konstruksjoner som selger har skjult. Eller at boligen viser seg å mangle brukstillatelse for den bruken den er solgt som.
Prisavslag er ofte alternativet
I praksis ender de fleste tvister med prisavslag i stedet for heving. Prisavslag betyr at du får tilbake en del av kjøpesummen som kompensasjon for mangelen, uten at handelen reverseres.
Prisavslaget skal tilsvare verdireduksjonen mangelen medfører. Hvis det koster 300.000 kroner å utbedre en skjult fuktskade, kan du ha krav på et tilsvarende prisavslag.
For å kreve prisavslag etter avhendingsloven må mangelen overstige en viss terskel. Etter lovendringen i 2022 er denne terskelen satt til omtrent 10.000 kroner eller mer enn det man kan forvente ut fra boligens alder og tilstand.
Heve før eller etter overtakelse?
Tidspunktet har betydning for hvilke regler som gjelder.
Før overtakelse er mulighetene for heving begrenset. Du kan ikke heve bare fordi du har ombestemt deg eller fått problemer med finansieringen. Heving før overtakelse krever at selger har misligholdt avtalen vesentlig – for eksempel ved å nekte å overlevere boligen eller ved å ha gitt grovt uriktige opplysninger.
Etter overtakelse gjelder reglene om mangler. Her må du påvise at boligen har en vesentlig mangel som forelå på overtakelsestidspunktet, selv om den ble oppdaget senere.
Reklamasjonsfrist
Uansett om du vil heve eller kreve prisavslag, må du reklamere i tide. Det betyr at du må gi selger beskjed om mangelen innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. I praksis snakker vi om noen uker.
I tillegg gjelder en absolutt frist på fem år fra overtakelse. Etter dette kan du ikke lenger gjøre krav gjeldende, med mindre selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med god tro.
Skaff deg bevis tidlig
Hvis du mistenker at boligen har mangler, bør du dokumentere godt fra starten. Ta bilder, få en takstmann til å vurdere skadene, og ta vare på all korrespondanse med selger.
Mange velger å tegne boligkjøperforsikring som dekker advokathjelp i slike saker. Uten forsikring kan det bli dyrt å føre en sak om heving, og du risikerer å måtte betale motpartens sakskostnader hvis du taper.
Hva gjør jeg hvis jeg vil heve?
- Dokumenter mangelen grundig med bilder og faglige vurderinger
- Send skriftlig reklamasjon til selger så snart som mulig
- Kontakt advokat eller boligkjøperforsikringen din for vurdering
- Forsøk forhandling før du går til rettslige skritt
- Vær forberedt på at heving er vanskelig å vinne frem med
De fleste saker løses gjennom forhandling eller forliksrådet. Domstolene er siste utvei og kan bli både tidkrevende og kostbart.