Hva er fellesgjeld?
Fellesgjeld er lån som borettslaget har tatt opp i fellesskap. Det kan være fra da bygget ble oppført (spesielt vanlig ved nybygg), eller fra senere rehabiliteringer som nytt tak, nye rør, eller oppgradering av fasade. Lånet er knyttet til eiendommen, ikke til deg personlig, men du er ansvarlig for din andel så lenge du eier leiligheten.
Andelen din bestemmes vanligvis av eierbrøken – altså størrelsen på leiligheten i forhold til bygget totalt. Eier du 3% av et borettslag med 50 millioner i fellesgjeld, er din andel 1,5 millioner kroner.
Denne andelen kommer på toppen av kjøpesummen. En leilighet med prisantydning på 3 millioner og 800 000 i fellesgjeld koster deg egentlig 3,8 millioner totalt. Banken regner med fellesgjelden når de vurderer lånekapasiteten din, så høy fellesgjeld kan begrense hvor mye du får låne.
Hva er felleskostnader?
Felleskostnader er den månedlige regningen du får fra borettslaget. Den dekker en rekke poster: renter og avdrag på fellesgjelden, bygningsforsikring, kommunale avgifter som vann og renovasjon, vedlikehold av fellesarealer, strøm i trappeoppgangen, og lønn til forretningsfører og eventuelt vaktmester. Mange borettslag inkluderer også TV og internett i felleskostnadene.
Det felleskostnadene vanligvis ikke dekker er strøm til din egen leilighet, innboforsikring, og vedlikehold inne i leiligheten. Eiendomsskatt kan være inkludert, men dette varierer.
Nivået på felleskostnadene varierer mye. For en mellomstor leilighet kan du forvente alt fra 4 000 til 7 000 kroner i måneden, avhengig av hva som er inkludert og hvor høy fellesgjelden er. Boliger med mye fellesgjeld har høyere felleskostnader fordi rentene og avdragene er større.
Totalprisen er det som teller
Mange boligkjøpere fokuserer bare på kjøpesummen, men det kan føre galt av sted. To leiligheter kan koste det samme totalt sett, men ha svært forskjellig fordeling mellom kjøpesum og fellesgjeld.
Se for deg to leiligheter som begge har en totalkostnad på 3,7 millioner. Den ene har prisantydning på 3,5 millioner og 200 000 i fellesgjeld. Den andre har prisantydning på 2,5 millioner og 1,2 millioner i fellesgjeld. Totalprisen er lik, men konsekvensene er forskjellige.
Leiligheten med lav fellesgjeld krever mer egenkapital – 10% av 3,5 millioner er vesentlig mer enn 10% av 2,5 millioner. Men den med høy fellesgjeld gir høyere månedskostnader og kan begrense lånekapasiteten din. Hva som passer best avhenger av din situasjon.
IN-ordning
Noen borettslag tilbyr IN-ordning, som står for individuell nedbetaling. Det lar deg betale ned din andel av fellesgjelden raskere enn de andre i borettslaget. Betaler du inn 100 000 kroner ekstra, reduseres fellesgjelden din tilsvarende, og felleskostnadene går ned.
Ulempen er at pengene er bundet til leiligheten. Selger du, følger innbetalingen med – du får ikke pengene tilbake separat. Du har i praksis betalt ned gjeld som den neste eieren drar nytte av.
Hva du bør sjekke
Før du kjøper, bør du finne ut nøyaktig hvor stor din andel av fellesgjelden er. Denne informasjonen står i salgsoppgaven eller kan fås fra megler. Du bør også sjekke hva felleskostnadene faktisk inkluderer. To boliger med like felleskostnader kan ha helt ulike faktiske utgifter hvis den ene inkluderer oppvarming og internett mens den andre ikke gjør det.
Sjekk også om fellesgjelden har fast eller flytende rente. Med flytende rente kan felleskostnadene øke betydelig hvis rentene stiger. Spør om det er planlagt store vedlikeholdsprosjekter – rehabilitering av fasade eller rør kan øke fellesgjelden, og dermed felleskostnadene, kraftig.
Det er også lurt å be om årsberetningen og regnskapet for borettslaget. Der ser du den økonomiske helsetilstanden: har de penger i vedlikeholdsfondet, er det revisors bemerkninger, og hvordan har utviklingen vært de siste årene?
Borettslag vs. sameie
Fellesgjeld er vanligst i borettslag. I sameier tar hver eier opp egne lån, så det er ingen felles gjeldspost. Dette gir lavere felleskostnader i sameier, men til gjengjeld har du høyere boliglån. For sameier betaler du også dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen, som du slipper i borettslag. Les mer om alle omkostninger ved boligkjøp i vår guide.
En fordel med borettslag er at medlemmer i boligbyggelaget ofte har forkjøpsrett på ledige andeler.
Vanlige spørsmål
Er høy fellesgjeld farlig? Ikke nødvendigvis. Høy fellesgjeld gir lavere kjøpesum, så totalkostnaden kan være lik. Men du bør sjekke at borettslaget har sunn økonomi og være obs på renteendringer.
Kan felleskostnadene øke plutselig? Ja, ved renteoppgang hvis gjelden har flytende rente, ved store vedlikeholdsprosjekter, eller ved uventede reparasjoner.
Teller felleskostnader som boutgifter for lån? Ja, banken tar hensyn til felleskostnadene når de beregner betjeningsevnen din.
Få full oversikt
Usikker på om felleskostnadene er rimelige? Analyser salgsoppgaven med Visning.ai og få innsikt i boligens totale kostnader og forhold du bør være obs på.