Hva er forkjøpsrett?
Forkjøpsrett betyr at noen har rett til å kjøpe en bolig foran deg, til samme pris og vilkår som du bød. Hvis du vinner budrunden med et bud på 4 millioner, kan en person med bedre ansiennitet melde at de vil bruke forkjøpsretten – og da overtar de kjøpet på akkurat de vilkårene du forhandlet fram.
Ordningen finnes primært i borettslag tilknyttet boligbyggelag som OBOS, USBL, BATE og TOBB. Tanken er å belønne medlemmer som har vært lojale lenge, og å gi beboere i samme borettslag mulighet til å flytte internt uten å konkurrere med hele markedet.
Hvem har forkjøpsrett?
Det finnes to typer forkjøpsrett med ulik prioritet. Intern forkjøpsrett tilhører de som allerede bor i borettslaget. Hvis du eier en leilighet i sameiet og vil flytte til en større i samme bygg, har du førsteprioritet uansett hvor kort tid du har bodd der.
Ekstern forkjøpsrett tilhører medlemmer av boligbyggelaget – OBOS-medlemmer for OBOS-tilknyttede borettslag, og tilsvarende for andre lag. Her er det ansienniteten som teller: jo lenger du har vært medlem, jo bedre prioritet.
Rekkefølgen er altså: først interne medlemmer etter ansiennitet, så eksterne medlemmer etter ansiennitet, og til slutt kjøpere uten medlemskap.
Hvordan fungerer det i praksis?
Når en bolig legges ut for salg, varsler megleren boligbyggelaget. Medlemmer får typisk 20 kalenderdager til å melde interesse. Budrunden gjennomføres som vanlig, og høyeste bud aksepteres.
Etter at budrunden er avsluttet, går det ut melding til alle medlemmer med bedre ansiennitet enn den som vant. De får noen få virkedager – ofte bare fem – til å bestemme seg for om de vil bruke forkjøpsretten. Melder noen seg, overtar de kjøpet. Melder ingen seg, beholder vinneren av budrunden boligen.
Ansiennitet
Ansiennitet er enkelt forklart antall år du har vært medlem av boligbyggelaget. Teller du fra første dag du meldte deg inn, og jo flere år, jo sterkere kort på hånden.
Hvor mye ansiennitet som kreves varierer enormt. For attraktive leiligheter i Oslo-sentrum gjennom OBOS kan det trengs 15–25 år eller mer. For boliger litt utenfor sentrum kanskje 5–15 år. For boliger som trenger oppussing eller ligger mindre sentralt, kan det holde med noen få års ansiennitet – eller ingen i det hele tatt.
Ved kjøp av borettslag overtar du ofte selgers ansiennitet hvis den er bedre enn din egen. Barn kan også overta foreldres ansiennitet i mange lag. Les mer om fellesgjeld og felleskostnader i borettslag.
Gebyrer
Forkjøpsretten koster et gebyr på typisk 4 500–9 000 kroner. Beløpet varierer mellom boligbyggelagene. I tillegg kommer vanlige kjøpskostnader, men borettslag har en stor fordel: ingen dokumentavgift. Mens selveiere betaler 2,5% av kjøpesummen i avgift til staten, slipper borettslagskjøpere med bare gebyrene.
Strategi som kjøper
Hvis du har dårlig ansiennitet eller ikke er medlem, bør du sjekke forkjøpsrettstatus før du legger inn bud. Spør megler om det er registrert interesse fra medlemmer med bedre ansiennitet. Er risikoen høy, må du vurdere om du vil bruke tid og energi på boligen i det hele tatt.
Har du derimot god ansiennitet, kan du lene deg tilbake under budrunden. Du trenger ikke by aktivt – du kan vente til budrunden er avsluttet og så steppe inn med forkjøpsrett til den prisen andre landet på. Du må fortsatt ha finansiering klar og melde interesse innen fristen, men du slipper stresset med å by mot andre.
Vinner du budrunden og noen bruker forkjøpsrett, får du tilbake alle utlegg. Du taper ikke penger, bare tiden du brukte på prosessen og selve muligheten.
De største boligbyggelagene
OBOS er størst med over 500 000 medlemmer, primært i Oslo og omegn. Medlemskap koster 200 kroner i året. USBL har rundt 115 000 medlemmer i Oslo og Akershus. BATE dekker Bergen-området med 90 000 medlemmer, og TOBB har 40 000 i Trondheim.
Frittstående borettslag – de som ikke er tilknyttet noe boligbyggelag – har normalt ikke ekstern forkjøpsrett. Der konkurrerer du bare med eventuelle interne interessenter som allerede bor i borettslaget.
Tips
Hvis du planlegger å kjøpe bolig i et borettslagsmarked, meld deg inn i boligbyggelaget så tidlig som mulig. Selv om du ikke skal kjøpe på flere år, bygger du ansiennitet som kan bli avgjørende senere. 200 kroner i året er billig forsikring.
Og hvis du ikke har ansiennitet og vil unngå risikoen helt: se på selveierboliger eller frittstående borettslag. Der vet du at du får boligen hvis du vinner budrunden.
Finn riktig bolig
Usikker på om boligen er verdt risikoen? Analyser salgsoppgaven med Visning.ai og få oversikt over alle forhold du bør kjenne til før du byr.