Her forklarer vi de tre hovedreglene for boliglån, og hva de betyr når du faktisk skal kjøpe bolig.
De tre reglene som bestemmer hva du kan by
1. Egenkapitalkrav: 10%
Du må ha minst 10% egenkapital av boligens kjøpesum. Dette er en endring fra tidligere, da kravet var 15%.
| Boligpris | Egenkapital (10%) | Tidligere krav (15%) | Du sparer |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 200 000 kr | 300 000 kr | 100 000 kr |
| 3 000 000 kr | 300 000 kr | 450 000 kr | 150 000 kr |
| 4 000 000 kr | 400 000 kr | 600 000 kr | 200 000 kr |
| 5 000 000 kr | 500 000 kr | 750 000 kr | 250 000 kr |
Hva teller som egenkapital:
- Penger på sparekonto
- BSU-sparing
- Arv eller gave
- Aksjer og fond (til markedsverdi)
- Salg av egen bolig
2. Gjeldsgradskrav: Maks 5 ganger inntekt
Din totale gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Dette inkluderer boliglån, studielån, billån, forbrukslån og kredittkort.
Hva kan du kjøpe? Her er en oversikt over hva du kan kjøpe alene, uten annen gjeld:
| Årsinntekt | Maks boliglån | EK du trenger (10%) | Maks boligpris |
|---|---|---|---|
| 500 000 kr | 2 500 000 kr | 280 000 kr | 2 800 000 kr |
| 600 000 kr | 3 000 000 kr | 335 000 kr | 3 350 000 kr |
| 700 000 kr | 3 500 000 kr | 390 000 kr | 3 900 000 kr |
| 800 000 kr | 4 000 000 kr | 445 000 kr | 4 450 000 kr |
| 900 000 kr | 4 500 000 kr | 500 000 kr | 5 000 000 kr |
| 1 000 000 kr | 5 000 000 kr | 555 000 kr | 5 550 000 kr |
Har du studielån eller annen gjeld? Trekk dette fra "Maks boliglån" først.
Dette overser mange: Fellesgjeld i borettslag regnes som din gjeld. En leilighet til 2,5 millioner med 500.000 i fellesgjeld gir deg reelt 3 millioner i gjeld – noe som spiser av lånerammen din. Les mer om fellesgjeld og hvordan den påvirker deg.
3. Stresstesten: Tåle +3 prosentpoeng
Banken må beregne at du klarer å betjene lånet selv om renten øker med 3 prosentpoeng (eller minimum 7% rente, avhengig av hva som er høyest).
Eksempel: Har du et lån på 3 millioner med 5% rente, må banken sjekke at du klarer 8% rente. Det betyr månedlige renteutgifter på 20.000 kroner i stedet for 12.500 kroner.
Hva betyr de nye reglene for deg?
Lettere å komme inn på boligmarkedet
Med 10% i stedet for 15% egenkapital kan flere førstegangskjøpere ta steget inn på boligmarkedet. En som kjøper bolig til 3 millioner trenger nå 300.000 kroner – 150.000 kroner mindre enn før.
Fortsatt krav til betjeningsevne
Selv om egenkapitalkravet er senket, må du fortsatt tåle stresstesten og holde deg innenfor 5x inntekt. Regelendringen hjelper de som har spart, men kanskje ikke helt nok til 15%.
Husk omkostningene
Egenkapitalen skal dekke 10% av kjøpesummen, men du må også ha penger til omkostninger ved boligkjøp. For selveierboliger kommer dokumentavgift (2,5%) og tinglysingsgebyr i tillegg.
Unntak fra reglene
Bankene kan gjøre unntak fra hovedreglene i visse tilfeller:
Fleksibilitetskvoten
Bankene kan innvilge inntil 10% av utlånene til kunder som ikke oppfyller alle kravene. Dette betyr at noen kan få lån med høyere gjeld enn 5x inntekt, eller med lavere egenkapital.
Kausjonist / realkausjon
Hvis foreldre eller andre stiller sikkerhet i egen bolig, kan du oppfylle egenkapitalkravet uten å ha sparepengene selv. Les mer i vår guide om finansieringsbevis.
Startlån fra kommunen
Husbanken tilbyr startlån til de som har vanskeligheter med å få lån i vanlig bank. Startlån kan dekke hele eller deler av boligkjøpet, ofte med bedre vilkår enn ordinært boliglån.
Slik regner du ut hva du kan låne
Steg 1: Finn din maksimale gjeld
Din brutto årsinntekt × 5 = maks total gjeld
Trekk fra eksisterende gjeld (studielån, billån, forbrukslån) for å finne hvor mye du kan låne til bolig.
Steg 2: Sjekk egenkapitalen
Boligpris × 10% = nødvendig egenkapital
Legg til omkostninger (ca. 2-3% for selveier, mindre for borettslag).
Steg 3: Beregn stresstesten
Lånebeløp × (rente + 3%) / 12 = månedlig rentekostnad ved stresstest
Har du nok igjen til å leve etter at denne er betalt?
Eksempel: Sara (29) med 650.000 i inntekt
- Maks gjeld: 650.000 × 5 = 3.250.000 kr
- Studielån: -200.000 kr
- Maks boliglån: 3.050.000 kr
- Boligpris (med 10% EK): ca. 3.400.000 kr
- Nødvendig egenkapital: 340.000 kr + omkostninger
Med disse tallene kan Sara se på mindre leiligheter i Oslo eller større boliger utenfor sentrum. I praksis kjøper mange sammen med partner – da legges inntektene sammen.
Vanlige spørsmål
Gjelder reglene for alle boligkjøp?
Ja, utlånsforskriften gjelder for alle boliglån til privatpersoner i Norge, uavhengig av bank.
Kan jeg låne mer hvis jeg har medlåntaker?
Ja, ved samkjøp legges inntektene sammen. To personer som tjener 500.000 hver kan låne inntil 5 millioner totalt.
Teller BSU som egenkapital?
Ja, BSU-sparing teller fullt ut som egenkapital. BSU gir også skattefradrag på inntil 5.500 kroner årlig.
Hva hvis jeg ikke oppfyller kravene?
Snakk med banken. De kan bruke fleksibilitetskvoten, eller du kan vurdere kausjonist eller startlån. Alternativt kan du spare mer eller se etter rimeligere bolig.
Historikk: Endringer i utlånsforskriften
| Årstall | Endring |
|---|---|
| 2015 | Utlånsforskriften innføres med 15% egenkapitalkrav |
| 2017 | Innstramming i Oslo (40% egenkapital for sekundærbolig) |
| 2020 | Midlertidige lettelser under pandemien |
| 2025 | Egenkapitalkravet senkes til 10% |
Kilde: Regjeringen.no - Utlånsforskriften senker kravet til egenkapital for boliglån
Neste steg: Forbered deg til boligkjøp
Nå som du forstår lånereglene, er neste steg å forberede deg til selve boligjakten:
- Skaff finansieringsbevis – Les vår guide
- Forstå omkostningene – Se hva boligkjøp faktisk koster
- Forbered deg til visning – Sjekkliste før visning
- Førstegangskjøper? – Komplett guide for deg
Når du har funnet en bolig du er interessert i, kan Visning.ai analysere salgsoppgaven og gi deg oversikt over risikoer, kostnader og spørsmål du bør stille – slik at du vet hva du faktisk byr på.