Egenkapitalkrav: Alt du må vite om reglene

Hva betyr de nye reglene?

Egenkapitalkravet bestemmer hvor mye av boligkjøpet du må finansiere selv – altså hvor mye du må ha spart opp eller ha tilgang til utenom boliglånet. Resten kan du låne i banken.

Reduksjonen betyr at du nå trenger 200 000 kroner mindre i egenkapital for en bolig til 4 millioner. For mange er dette forskjellen mellom å kunne kjøpe eller måtte vente flere år til.

Hva teller som egenkapital?

Egenkapital er ikke bare kontanter på sparekonto. Her er hva som teller:

Sparing og BSU. Penger på sparekonto, høyrentekonto og BSU-konto teller fullt ut. BSU gir i tillegg 20% skattefradrag på innskudd.

Verdier i eksisterende bolig. Eier du allerede en bolig med mer verdi enn gjeld, teller denne differansen som egenkapital.

Gaver og arveforskudd. Penger du får fra foreldre eller andre familiemedlemmer teller. Dokumenter gaven skriftlig.

Aksjer og fond. Verdipapirer kan brukes som egenkapital, men banken kan gi dem lavere verdi på grunn av kursrisiko.

Salg av eiendeler. Bil, båt eller andre verdier du selger kan brukes som egenkapital.

Slik beregner du egenkapitalbehovet

Bruk vår egenkapital-kalkulator for å raskt finne ut hvor mye du trenger. Du kan også sjekke lånekapasiteten din basert på inntekt og gjeld.

For å finne ut hvor mye egenkapital du trenger, må du se på totalbildet:

Selveierbolig (leilighet eller enebolig)

For selveierboliger må du også dekke dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen:

Borettslagsleilighet

I borettslag slipper du dokumentavgift, men husk at fellesgjeld kommer på toppen:

Merk: Du beregner egenkapital av kjøpesummen, ikke av totalpris inkludert fellesgjeld. Men banken tar hensyn til fellesgjelden når de vurderer hvor mye du kan låne totalt.

Hva hvis du ikke har nok egenkapital?

Selv med 10%-kravet kan det være vanskelig å spare nok. Her er alternativene:

Startlån fra kommunen. For deg som ikke får vanlig boliglån, kan kommunen gi startlån. Dette er behovsprøvd og har egne krav.

Kausjonist. Foreldre eller andre kan stille som kausjonist. De garanterer da for en del av lånet ditt.

Tilleggssikkerhet i annen bolig. Hvis foreldre har nedbetalt bolig, kan de stille denne som sikkerhet for ditt lån.

BSU med skattefradrag. Maks innbetaling er 27 500 kr per år med 20% skattefradrag. Start tidlig.

Særregler i Oslo

Oslo har strengere regler for sekundærboliger. Kjøper du bolig nummer to i Oslo, kreves 40% egenkapital – ikke 10%. Dette gjelder kun Oslo kommune og er ment å dempe prisveksten.

For primærbolig (der du selv skal bo) gjelder det vanlige 10%-kravet også i Oslo.

Gjeldsgradskravet

I tillegg til egenkapitalkravet finnes gjeldsgradskravet: Du kan ikke låne mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Tjener du 600 000 kr, kan du maks låne 3 millioner.

Husk at fellesgjeld i borettslag teller med i dette regnestykket. Høy fellesgjeld reduserer derfor hvor mye du kan låne i banken.

Slik forbereder du deg

1. Start sparingen tidlig. BSU gir best avkastning gjennom skattefordelen.
2. Få oversikt over alle verdier. Summer opp alt som kan brukes som egenkapital.
3. Snakk med banken. Få finansieringsbevis som viser hva du kan låne.
4. Vurder borettslag. Ingen dokumentavgift sparer deg for 2,5% av kjøpesummen.
5. Analyser boliger grundig. Uforutsette utbedringskostnader kan sprenge budsjettet.

Få oversikt over hva boligen egentlig koster

Usikker på om økonomien holder? Analyser salgsoppgaven med Visning.ai og få full oversikt over risikoer og potensielle kostnader – før du legger inn bud.

Kilder og referanser

1. Utlånsforskriften – Lovdata
2. Finanstilsynet - Boliglånsundersøkelsen – Finanstilsynet
3. BSU-ordningen – Skatteetaten
4. Startlån fra kommunen – Husbanken