Steg 1: Få oversikt over økonomien
Før du begynner å se på boliger, må du vite hva du har råd til.
Egenkapital
Du trenger minst 10% egenkapital av boligens verdi. For en bolig til 4 millioner betyr det 400 000 kroner.
Egenkapitalen kan komme fra:
- Sparing og BSU
- Arv eller gave fra familie
- Salg av eksisterende bolig
- Aksjer og fond
Gjeldgrad og inntekt
Banken bruker gjeldsgradskravet: Du kan låne maksimalt 5 ganger brutto årsinntekt. Med 600 000 kr i lønn kan du låne inntil 3 millioner.
Sjekkliste økonomi:
- Summer all egenkapital
- Beregn maks lån basert på inntekt
- Husk å trekke fra eksisterende lån
- Legg til kostnader (dokumentavgift, flytte)
Bruk vår totalkostnad-kalkulator for å beregne alle kostnader for en bolig du vurderer.
Steg 2: Få finansieringsbevis
Kontakt banken og få et finansieringsbevis. Dette dokumentet viser:
- Hvor mye du kan låne
- Forutsetningene for lånet
- Hvor lenge beviset gjelder (vanligvis 3 måneder)
Ha finansieringsbeviset klart før du går på visning. Uten det blir du ikke tatt seriøst som budgiver.
Steg 3: Finn boliger
De fleste bruker Finn.no for å finne boliger. Sett opp:
- Lagrede søk med dine kriterier
- Varslinger når nye boliger legges ut
- Favorittlister for boliger du vil følge med på
Tips: Se på flere boliger enn bare "drømmeboligen". Det gir deg prisreferanser og bedre forhandlingsposisjon.
Steg 4: Les salgsoppgaven grundig
Salgsoppgaven inneholder alt du trenger å vite om boligen. Les den før du går på visning.
Viktigste dokumenter:
- Tilstandsrapport – teknisk vurdering av boligen
- Egenerklæring – selgers opplysninger om kjente feil
- Tinglyste heftelser – pant, servitutter, bruksrett
- Reguleringer – hva som gjelder for tomten
- Vedtekter og regnskap (borettslag/sameie)
Pro-tips: Bruk Visning.ai til å analysere salgsoppgaven. Du får oversikt over risikoer, TG-avvik og spørsmål til visningen – på under et minutt.
Steg 5: Gå på visning
På visningen kan du:
- Inspisere boligens faktiske tilstand
- Stille spørsmål til megler
- Føle på nabolaget og atmosfæren
- Sjekke ting som ikke står i dokumentene
Ta med deg:
- Sjekkliste fra salgsoppgaveanalysen
- Notatblokk eller telefon for notater
- Målebånd (hvis møblering er viktig)
- Spørsmål basert på dokumentene
Se vår sjekkliste for visning for komplett liste.
Steg 6: Delta i budrunden
Når du har bestemt deg for å by, starter budrunden.
Regler for budgivning
- Minimum 30 minutters akseptfrist på bud
- Budet er bindende – du kan ikke trekke det
- Alle bud skal registreres hos megler
- Høyeste bud vinner ikke alltid (finansiering, overtakelse)
Strategi
- Sett et maksbeløp før budrunden starter
- Hold deg til det – ikke la deg rive med
- Vurder timing – første bud setter tonen
- Ha marginer – uforutsette kostnader kan dukke opp
Steg 7: Signering av kontrakt
Etter akseptert bud signerer dere kjøpekontrakt. Kontrakten regulerer:
- Kjøpesum og oppgjørsdato
- Overtakelsesdato
- Hva som følger med (hvitevarer, inventar)
- Reklamasjonsregler
Les kontrakten nøye. Still spørsmål hvis noe er uklart.
Steg 8: Overtakelse
Overtakelsesdagen er dagen du får nøklene og boligen blir din.
Før overtakelse:
- Ha boligforsikring på plass
- Koordiner flytting
- Meld adresseendring
På overtakelse:
- Gå gjennom boligen rom for rom
- Sjekk at alt fungerer (varme, vann, hvitevarer)
- Les av strøm- og vannmålere
- Signer overtakelsesprotokollen
- Motta nøkler og koder
Tidslinjen: Hva skjer når?
| Fase | Tidsperspektiv |
|---|---|
| Finansieringsbevis | 1-2 uker |
| Lete og vurdere boliger | 1-6 måneder |
| Fra visning til bud | 1-14 dager |
| Budrunde | Timer til dager |
| Fra aksept til kontrakt | 1-2 uker |
| Fra kontrakt til overtakelse | 4-12 uker |
Vanlige feil å unngå
❌ Byr før du har lest dokumentene – Du kan gå glipp av kritisk informasjon.
❌ Stoler bare på visningen – Skjulte feil synes ikke. Les tilstandsrapporten.
❌ Glemmer tilleggskostnader – Dokumentavgift, felleskostnader, oppussing.
❌ Blir med i budkrig uten grense – Sett maks og hold det.
❌ Hopper over forsikring – Ha boligforsikring fra dag én.
Usikker på salgsoppgaven?
Analyser boligen med Visning.ai og få oversikt over risikoer, kostnadsestimater og spørsmål til visningen – helt gratis.
Kilder og referanser
- Avhendingslova – Lovdata
- Eiendomsmeglingsloven – Lovdata
- Utlånsforskriften – Lovdata
- Forbrukerrådet - Boligkjøp – Forbrukerrådet