Hva er mellomfinansiering?
Mellomfinansiering, også kalt brolån eller mellomlån, er et kortsiktig lån som bygger bro mellom to boligtransaksjoner. Lånet gir deg tilgang til egenkapitalen som er bundet i nåværende bolig, slik at du kan kjøpe ny bolig før den gamle er solgt.
I praksis fungerer det slik: Banken låner deg penger basert på verdien av boligen du skal selge. Når salget er gjennomført, brukes pengene til å innfri mellomfinansieringen.
Når trenger du mellomfinansiering?
Den vanligste situasjonen er når du har funnet en bolig du vil kjøpe, men ikke har solgt din egen ennå. For å legge inn et konkurransedyktig bud trenger du finansieringsbevis, og uten mellomfinansiering vil ikke egenkapitalen fra boligsalget være tilgjengelig.
Mellomfinansiering kan også være aktuelt hvis du har akseptert et bud på ny bolig med overtakelse før du rekker å selge den gamle, eller hvis du ønsker å flytte inn i ny bolig før du selger for å slippe å bo i en byggeplass mens du pusser opp for salg.
Hva koster det?
Mellomfinansiering er dyrere enn vanlige boliglån. Bankene tar høyere rente fordi lånet er kortsiktig og innebærer større risiko for dem.
Typiske kostnader:
- Rente 1-2 prosentpoeng over ordinær boliglånsrente
- Etableringsgebyr (varierer fra bank til bank)
- Eventuelt takstgebyr hvis banken krever ny verdivurdering
La oss si du trenger mellomfinansiering på 2 millioner kroner i tre måneder, og renten er 7 prosent. Da snakker vi om rundt 35 000 kroner i rentekostnader alene. Legg til gebyrer, og regningen kan fort nærme seg 40-50 000 kroner.
Derfor er det viktig å ha en realistisk plan for salg av nåværende bolig. Jo raskere du selger, jo lavere blir kostnaden.
Risikoen du må være klar over
Den største risikoen med mellomfinansiering er at du ikke får solgt boligen til forventet pris – eller i verste fall ikke får solgt i det hele tatt innen fristen.
Hva kan gå galt:
- Boligmarkedet snur og du må selge til lavere pris enn forventet
- Salget tar lengre tid enn planlagt, og mellomfinansieringen koster mer
- Du må betjene to boliglån samtidig over lengre tid enn budsjettet tillater
- Banken krever innfrielse før du har solgt
Bankene vil stresse-teste økonomien din før de innvilger mellomfinansiering. De ser på om du klarer å betjene begge lånene samtidig, selv om det ikke er meningen at du skal gjøre det over lang tid.
Hvordan søke om mellomfinansiering
Start med banken du allerede har boliglån hos. De kjenner deg som kunde og har allerede sikkerhet i boligen din. Prosessen er vanligvis enklere når du holder deg til samme bank.
Banken vil typisk kreve:
- Dokumentasjon på at du har kjøpt eller skal kjøpe ny bolig
- Verdivurdering av boligen du skal selge
- At boligen legges ut for salg innen en viss tid (ofte umiddelbart)
- At du har økonomi til å betjene begge lån i en overgangsperiode
Noen banker krever at du har megler og at boligen er lagt ut for salg før de innvilger mellomfinansiering. Andre er mer fleksible. Det lønner seg å sjekke vilkårene hos flere banker.
Alternativer til mellomfinansiering
Mellomfinansiering er ikke den eneste løsningen. Vurder også disse alternativene:
Selg først, kjøp etterpå. Den tryggeste løsningen økonomisk. Du vet nøyaktig hvor mye du har å rutte med. Ulempen er at du kanskje må leie en periode eller bo hos familie mellom salgene.
Forbehold om salg av egen bolig. Du kan legge inn bud med forbehold om at du må få solgt egen bolig først. Dette var mer vanlig før, men i et hett boligmarked aksepterer selgere sjelden slike forbehold.
Utsatt overtakelse. Forhandle om lang overtakelsestid på ny bolig, slik at du rekker å selge den gamle først. Dette kan fungere hvis selger ikke har det travelt.
Privatlån fra familie. Noen får hjelp fra foreldre eller andre familiemedlemmer til å dekke mellomperioden. Pass på å formalisere lånet skriftlig.
Tips for å redusere risikoen
Hvis du velger mellomfinansiering, kan du ta noen grep for å redusere risikoen:
Få en realistisk verdivurdering av boligen du skal selge før du kjøper nytt. Snakk med flere meglere og ikke la deg blende av den høyeste taksten. Det er bedre å bli positivt overrasket enn å sitte med en bolig som ikke selges.
Ha en buffer i budsjettet. Regn med at mellomfinansieringen kan vare lenger enn planlagt, og at salgsprisen kan bli lavere enn forventet.
Vær forberedt på å sette ned prisen. Ha en plan for når du eventuelt justerer prisantydningen hvis boligen ikke selger raskt nok.
Tips: Før du legger inn bud på ny bolig, kan du bruke Visning.ai til å analysere salgsoppgaven. Du får oversikt over risikoer og spørsmål du bør stille – slik at du vet hva du kjøper før du binder deg økonomisk.
Oppsummering
Mellomfinansiering er et nyttig verktøy når du vil kjøpe ny bolig før du har solgt den gamle, men det kommer med en prislapp og en risiko du må være klar over. Gjør grundig research på kostnadene, ha en realistisk plan for salg av nåværende bolig, og sørg for at økonomien tåler en periode med dobbel boliggjeld. Da kan mellomfinansiering være løsningen som gjør at du ikke mister drømmeboligen.