Hva er et forbehold?
Et forbehold er en betingelse knyttet til budet ditt. Hvis betingelsen ikke oppfylles, er du ikke bundet av budet. Det gir deg en vei ut hvis noe uforutsett skjer.
Det vanligste forbeholdet er finansieringsforbehold – at budet forutsetter at du faktisk får lånet du har søkt om. Uten dette forbeholdet er du bundet til å gjennomføre kjøpet selv om banken skulle si nei.
Vanlige typer forbehold
Finansieringsforbehold er det mest brukte. Du sier i praksis at budet bare gjelder hvis banken innvilger lånesøknaden. Dette er spesielt aktuelt hvis du ikke har fått endelig godkjenning fra banken, bare et finansieringsbevis.
Forbehold om salg av egen bolig brukes når du må selge din nåværende bolig for å ha råd til den nye. Selger tar da en risiko ved å akseptere budet ditt, fordi det kan ta tid før du får solgt.
Forbehold om styregodkjenning er relevant i borettslag der styret må godkjenne nye andelseiere. De fleste borettslag godkjenner kjøpere rutinemessig, men forbeholdet sikrer deg hvis noe skulle skjære seg.
Forbehold om bestemt overtakelsesdato kan brukes hvis du har spesielle behov rundt tidspunkt – for eksempel at du må ha overtakelse før en viss dato på grunn av jobb eller familiesituasjon.
Hvordan forbehold påvirker budrunden
Her kommer den vanskelige avveiningen: Forbehold beskytter deg, men de gjør samtidig budet ditt mindre attraktivt.
Tenk deg at du er selger og har to bud på bordet. Det ene er på 4,5 millioner uten forbehold. Det andre er på 4,6 millioner, men med forbehold om salg av egen bolig. Hvilket ville du valgt?
Mange selgere vil velge det lavere budet fordi det er sikrere. De vet at handelen går gjennom. Med forbeholdet risikerer de at kjøperen ikke får solgt og må trekke seg.
I et hett marked med mange budgivere vil bud med forbehold ofte bli forbigått. I et roligere marked har du mer forhandlingsrom.
Når bør du ta forbehold?
Det finnes ingen fasit, men noen tommelfingerregler:
- Har du kun finansieringsbevis (ikke endelig lånetilsagn), bør du vurdere finansieringsforbehold
- Må du selge før du kan kjøpe, har du ofte ikke noe valg
- I rolige markeder med få budgivere er forbehold mer akseptert
- På attraktive boliger med mange interessenter svekker forbehold budet betydelig
Snakk med megleren om hvordan forbeholdet vil bli oppfattet. De kjenner selgers situasjon og kan gi råd om hva som er realistisk.
Forbehold må være tydelige
Hvis du tar forbehold, må de være klart formulert. Vage forbehold skaper bare problemer for alle parter.
Et godt forbehold sier nøyaktig hva som må skje, innen hvilken frist, og hva som skjer hvis betingelsen ikke oppfylles. For eksempel: "Budet forutsetter skriftlig lånetilsagn fra bank innen 5 virkedager. Hvis tilsagn ikke foreligger innen fristen, bortfaller budet."
Megler vil hjelpe deg med å formulere forbeholdet korrekt når du legger inn bud.
Hva skjer når forbeholdet løftes?
Når betingelsen i forbeholdet er oppfylt – for eksempel at banken har gitt endelig lånetilsagn – må du gi beskjed til megler om at forbeholdet er løftet. Da er du fullt bundet av budet på lik linje med andre budgivere.
Hvis forbeholdet ikke oppfylles innen fristen, bortfaller budet automatisk. Du er ikke bundet, men du har heller ikke kjøpt boligen.
Alternativer til forbehold
I stedet for å legge inn bud med forbehold, kan du vente med å by til du er sikker på finansieringen. Det betyr kanskje at du må la noen boliger gå, men du slipper å stille med "svake kort" i budrunden.
En annen mulighet er å få banken til å gi deg et bindende lånetilsagn i stedet for bare et finansieringsbevis. Da vet du sikkert at pengene er på plass, og du trenger ikke finansieringsforbehold.
Les mer om budrunden og budstrategier i vår komplette guide.