Sekundærbolig skatt: Komplett oversikt over skattereglene

Viktig: Skatteregler endres jevnlig. Denne guiden er oppdatert for 2025/2026, men du bør alltid sjekke Skatteetaten.no for gjeldende regler og satser. Ved kompliserte situasjoner anbefaler vi å kontakte en skatterådgiver.

Hva er en sekundærbolig?

En sekundærbolig er enhver bolig du eier utover primærboligen din. Det inkluderer:

• Fritidsboliger – hytter, sommerhus, ferieleiligheter
• Utleieboliger – leiligheter eller hus du leier ut
• Tomme boliger – boliger som verken brukes eller leies ut
• Bolig nummer to – uansett formål

Primærboligen din er boligen du er folkeregistrert på og faktisk bor i.

Formuesskatt på sekundærbolig

Den største skatteforskjellen mellom primær- og sekundærbolig handler om formuesskatt.

Verdsettelse

Eksempel: Du eier en hytte Skatteetaten har beregnet til 4 millioner kroner i markedsverdi:

• Som primærbolig ville den gitt 1 million i formuesgrunnlag
• Som sekundærbolig gir den 4 millioner i formuesgrunnlag

Formuesskattesatser 2025

Regneksempel: Du har nettoformue på 5 millioner, hvorav hytta utgjør 4 millioner:

• Skattepliktig formue: 5 000 000 – 1 850 000 = 3 150 000 kr
• Formuesskatt: 3 150 000 × 1% = 31 500 kr

Hadde hytta vært verdsatt som primærbolig (25%), ville formuen vært 2 mill + 1 mill = 3 mill – altså under fribeløpet.

Hvordan beregnes formuesverdien?

Skatteetaten beregner formuesverdien basert på SSBs boligprisstatistikk med disse faktorene:

• Boligtype (enebolig, leilighet, rekkehus)
• P-ROM (primærrom/boareal)
• Byggeår
• Beliggenhet (kommune og bydel)

Du finner beregnet formuesverdi i skattemeldingen din.

Klage på formuesverdi

Mener du formuesverdien er for høy? Du kan dokumentere lavere verdi med:

• Nylig takst eller verdivurdering
• Salgspris på sammenlignbare eiendommer
• Dokumentasjon på forhold som reduserer verdien

Klagen sendes gjennom skattemeldingen eller som endringsmelding.

Gevinstbeskatning ved salg

Selger du sekundærbolig med gevinst, må du normalt skatte av denne.

Skattesats på gevinst

Gevinst ved salg av sekundærbolig beskattes som kapitalinntekt med 22%.

Eksempel:

• Kjøpte hytta for 2 000 000 kr
• Solgte for 3 500 000 kr
• Gevinst: 1 500 000 kr
• Skatt: 1 500 000 × 22% = 330 000 kr

Beregning av gevinst

Gevinsten beregnes slik:

Gevinst = Salgssum - Inngangsverdi - Omkostninger

Inngangsverdi inkluderer:

• Kjøpesum
• Dokumentavgift ved kjøp
• Påkostninger (ikke vedlikehold)

Omkostninger ved salg:

• Meglerkostnader
• Annonsering
• Dokumentavgift (kjøpers, men kan påvirke forhandling)

Unntak: Skattefritt salg av fritidsbolig

Du kan selge fritidsbolig (hytte) skattefritt hvis du oppfyller begge kravene:

1. Brukskrav: Brukt som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene
2. Eiertidskrav: Eid fritidsboligen i minst 5 år

Merk: For vanlige boliger (ikke fritidsbolig) gjelder andre regler: 12 av 24 måneders botid.

Fradrag for tap

Selger du med tap, kan du trekke fra tapet i annen kapitalinntekt. Samme regler gjelder – har du oppfylt vilkårene for skattefritt salg, får du heller ikke fradrag for tap.

Skatt ved utleie av sekundærbolig

Leier du ut hytta eller sekundærboligen, gjelder egne skatteregler.

Utleie under 10 000 kr/år

Leieinntekter under 10 000 kr per år er skattefrie. Dette gjelder samlet for alle utleieobjekter du eier.

Utleie over 10 000 kr/år

Over grensen er 85% av leieinntektene skattepliktige som kapitalinntekt (22% skatt).

Eksempel:

• Leieinntekter: 50 000 kr/år
• Skattepliktig del: 50 000 × 85% = 42 500 kr
• Skatt: 42 500 × 22% = 9 350 kr

Regnskapsplikt ved utleie

Ved utleie over 10 000 kr kan du velge mellom:

Sjablongmetoden (enkel):

• 85% av inntekten er skattepliktig
• Ingen fradrag for kostnader
• Enkel å administrere

Regnskapsmetoden:

• Alle inntekter er skattepliktige
• Fradrag for faktiske kostnader (vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter)
• Krever dokumentasjon og regnskap

For de fleste er sjablongmetoden enklest og like gunstig.

Korttidsutleie vs. langtidsutleie

Reglene er i hovedsak like, men vær obs på:

• Korttidsutleie (Airbnb): Ved utleie under 30 dager sammenhengende kan kommunen kreve at boligen omreguleres
• Næringsvirksomhet: Omfattende utleie kan bli ansett som næring med andre skatteregler

Fradrag og kostnader

Hva kan du trekke fra?

Ved utleie (regnskapsmetoden):

• Vedlikeholdskostnader
• Forsikring
• Kommunale avgifter
• Strøm (utleiers andel)
• Rentekostnader på lån
• Avskrivninger på inventar

Uten utleie:

• Rentekostnader på lån (gjelder alle boliglån)
• Ingen andre fradrag

Påkostning vs. vedlikehold

Viktig å skille mellom:

Vedlikehold: Sette i samme stand (male, reparere, bytte slitte deler) Påkostning: Forbedre eller utvide (nytt bad, tilbygg, oppgradere kjøkken)

Særregler for Oslo

I Oslo gjelder strengere regler for sekundærboliger:

• 40% egenkapitalkrav for kjøp av sekundærbolig i Oslo
• Gjelder kun Oslo kommune
• Primærbolig har vanlig 10% krav

Dette er ment å dempe prisvekst og boligspekulasjon i hovedstaden.

Planlegging og optimalisering

Før kjøp av sekundærbolig

Tenk gjennom:

1. Formueseffekten – Hvor mye øker formuesskatten?
2. Finansieringskostnader – Rentene er ofte høyere
3. Utleiepotensial – Kan du dekke kostnader med utleie?
4. Exit-strategi – Når kan du selge skattefritt?

Veien til skattefritt salg

For fritidsbolig (hytte):

• Start 5-års-klokken ved overtakelse
• Bruk hytta aktivt som egen fritidsbolig
• Dokumenter bruken (strømforbruk, reisekvitteringer)

For utleiebolig:

• Vurder om du kan flytte inn selv i 12 måneder
• Husk at utleid bolig ikke oppfyller botidskravet

Skatteoptimalisering ved salg

Selger du med stor gevinst:

• Påkostninger reduserer gevinsten – dokumenter alt
• Vurder om du kan oppfylle vilkårene for skattefritt salg
• Husk at tap kan trekkes fra hvis du ikke oppfyller vilkårene

Eksempler på skatteberegning

Eksempel 1: Hytte med utleie

Du eier en hytte verdt 3 mill og leier ut 8 uker i året for 80 000 kr.

Formuesskatt:

• Formuesgrunnlag: 3 000 000 kr
• Hvis over fribeløp: Maks 30 000 kr/år i formuesskatt

Utleieskatt:

• Leieinntekt: 80 000 kr
• Skattepliktig: 80 000 × 85% = 68 000 kr
• Skatt: 68 000 × 22% = 14 960 kr

Eksempel 2: Salg av utleiebolig

Du selger en utleiebolig du kjøpte for 2,5 mill for 4 mill etter 7 år.

Gevinst:

• Salgssum: 4 000 000 kr
• Kjøpesum + dokumentavgift: 2 500 000 + 62 500 = 2 562 500 kr
• Påkostninger (nytt bad): 200 000 kr
• Meglerkostnader: 100 000 kr
• Gevinst: 4 000 000 - 2 562 500 - 200 000 - 100 000 = 1 137 500 kr

Skatt:

• 1 137 500 × 22% = 250 250 kr

Trenger du hjelp med hyttekjøp?

Vurderer du å kjøpe hytte eller sekundærbolig? Analyser salgsoppgaven med Visning.ai og få oversikt over teknisk tilstand, kostnader og risikoer – før du legger inn bud.

Se også våre relaterte guider:

• Kjøpe hytte: Komplett guide
• Kjøpe hytte for utleie: Lønnsomhet og regler
• Egenkapitalkrav

Kilder og referanser

1. Skatteetaten – Skatteetaten
2. Skatteloven – Lovdata