Hva var kupping?
Kupping innebar tradisjonelt at en kjøper ga et bud direkte til selger – ofte gjennom megler, men uten at andre interessenter fikk vite om det. Budet hadde gjerne kort akseptfrist, og målet var å sikre seg boligen før den åpne budrunden startet.
For kjøperen som kuppet var dette en måte å unngå budkrig på. For selger kunne det bety et raskt salg, men også risiko for å gå glipp av høyere bud. For andre interessenter var det frustrerende å oppdage at boligen var solgt før de fikk mulighet til å by.
De nye reglene fra 1. juli 2025
Den nye eiendomsmeglingsloven som trådte i kraft 1. juli 2025, innførte flere endringer for å gjøre bolighandelen mer transparent:
Forbud mot hemmelige bud. Alle bud skal nå formidles til alle interessenter som har bedt om å bli holdt orientert. Det er ikke lenger lov å holde bud skjult for å gi én kjøper en fordel.
Minstekrav på akseptfrist. Alle bud må ha minst 30 minutter akseptfrist. Dette gir andre interessenter tid til å reagere og legge inn egne bud. Tidligere kunne bud ha akseptfrist på bare noen minutter.
Åpen budprosess. Megler er pliktig til å sørge for at budprosessen er åpen og gir alle interessenter like muligheter til å delta.
Hva betyr dette i praksis?
Du kan fortsatt by før visning. Det er ikke forbudt å legge inn bud før fellesvisningen. Forskjellen er at budet må behandles på samme måte som alle andre bud – det må formidles til alle interessenter, og det må ha minst 30 minutters akseptfrist.
Budkrig er fortsatt mulig. Hvis flere er interessert i boligen, vil det fortsatt kunne oppstå budkrig. Den store forskjellen er at alle får vite om alle bud og har lik mulighet til å delta.
Mindre stress. Med minst 30 minutter akseptfrist har du bedre tid til å vurdere om du vil by, og hva du eventuelt vil by.
Mer forutsigbart. Du slipper å oppleve at boligen plutselig er solgt til noen som kuppet mens du planla å by.
Fordeler og ulemper med de nye reglene
Fordeler:
- Alle interessenter får lik mulighet til å delta i budrunden
- Du har bedre tid til å ta gjennomtenkte beslutninger
- Prosessen blir mer transparent og rettferdig
- Mindre risiko for å tape boligen til hemmelige bud
Ulemper:
- Kan ta lengre tid før boligen er solgt
- Potensielt flere budgivere i konkurranse, som kan drive opp prisen
- Mindre mulighet til å sikre seg bolig raskt hvis du er sikker på at du vil ha den
Hva gjør du nå som "gammel" kupping er forbudt?
Selv om hemmelige bud er forbudt, finnes det fortsatt strategier for å stå sterkt i en budprosess:
Vær tidlig ute. Meld interesse hos megler så snart annonsen legges ut. Be om å få tilsendt alle dokumenter, og gjør research før visningen.
Ha finansieringen klar. Et finansieringsbevis viser at du er en seriøs kjøper. Snakk med banken i god tid, slik at du er klar til å by når anledningen byr seg.
Gjør grundig forarbeid. Jo bedre du kjenner boligen og dokumentene, jo tryggere kan du være i budprosessen. Les tilstandsrapporten nøye, og still spørsmål til megler om ting du lurer på.
Vurder å by først. Selv om budet nå må formidles til alle, kan det å legge inn det første budet vise selger at du er seriøs. Men vær forberedt på at andre kan følge på.
Sett en tydelig grense. Bestem på forhånd hva du maksimalt er villig til å betale, og hold deg til det. Det er lett å la seg rive med i en budkrig. Les mer om budstrategier i vår budrunde-guide.
Tips: Bruk Visning.ai til å analysere salgsoppgaven før du bestemmer deg for å by. Du får oversikt over risikoer og ting du bør undersøke nærmere – slik at du er trygg på hva du byr på.
Hva skjer ved brudd på reglene?
Meglere som bryter de nye reglene om åpne bud og akseptfrist risikerer sanksjoner fra Finanstilsynet. I alvorlige tilfeller kan de miste bevillingen.
Hvis du som kjøper eller selger opplever at megler bryter reglene, bør du dokumentere det og vurdere å klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester eller Finanstilsynet.
For kjøpere som har tapt en bolig på grunn av regelbrudd, kan det i teorien være grunnlag for erstatningskrav – men dette er juridisk komplekst og krever god dokumentasjon.
Vanlige spørsmål om de nye reglene
Gjelder reglene for alle boligsalg?
Reglene gjelder for salg gjennom eiendomsmegler. Ved privatsalg uten megler gjelder ikke de samme formelle kravene, men det anbefales likevel å følge en ryddig prosess.
Kan selger velge å akseptere et lavere bud?
Ja, selger står fritt til å akseptere det budet de ønsker, uavhengig av pris. Men prosessen må likevel være åpen – alle bud skal formidles til alle interessenter.
Hva hvis jeg vil by på en bolig uten å ha vært på visning?
Det er fortsatt lov, men du tar en større risiko. Du bør i det minste gjennomgå alle dokumenter grundig og vurdere om du kan få en privat visning før du byr.
Gjelder 30-minuttersregelen også på kveldstid?
Ja, regelen gjelder uavhengig av tidspunkt. Men i praksis vil megler ofte unngå å formidle bud sent på kvelden med kort frist, siden det gjør det vanskeligere for andre å rekke å reagere.
Oppsummering
De nye reglene fra 1. juli 2025 har gjort boligkjøp mer transparent og rettferdig. Hemmelige bud er forbudt, alle bud skal formidles til alle interessenter, og det er minst 30 minutter akseptfrist. For deg som kjøper betyr dette at du slipper å bli kuppet, men du må også være forberedt på at flere kanskje konkurrerer om de mest attraktive boligene. Det viktigste er fortsatt å gjøre grundig forarbeid, ha finansieringen i orden, og vite hva du er villig til å betale før du starter budgivningen.